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Ersatzfähigkeit defekter Rollläden

Wohnungsmiete: Außenrollladen defekt - Haftung?

Einer der „Spitzenreiter“ in der Vermieterberatung: Wohnungsmieter M reklamiert einen defekten Außenrollladen, sei es, dass sich die Mechanik verkeilt hat und der Rollladen deshalb nicht mehr bewegt werden kann, sei es, dass der Rollladengurt im Laufe der Jahre gerissen ist, oder sei es, dass genaue Schadensursachen nicht bekannt sind oder nicht angegeben werden. Vermieter V fragt um Rat und verweist auf die „Kleinreparaturklausel“ im Mietvertrag. Danach muss doch der Mieter bezahlen - oder?

Kleinreparaturklausel

Wie so oft im Leben: Die Wahrheit liegt in der Mitte. Kommen wir zunächst zu den Fällen, die von einer mietvertraglichen Kleinreparaturklausel erfasst sind. Um eine Kostenübernahme durch den Mieter durchzusetzen, muss der Vermieter den wirksamen Einbezug der Klausel und ihren wirksamen Inhalt nach dem AGB-Klauselkontrollrecht vortragen und beweisen, nicht aber ein wie auch immer geartetes Verschulden des Mieters am eingetretenen Schaden. Denn darauf kommt es in diesem Fall nicht an. Das ist aus Vermietersicht der Vorteil dieser Klausel.

Weiter sei unterstellt, die Kleinreparaturklausel ist ihrem Inhalt nach wirksam. Dazu muss sie unter anderem „gegenständlich beschränkt“ sein, darf also nur Fälle erfassen, in denen auch das Gesetz eine Überwälzung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter erlaubt. Einschlägig hierfür ist § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung (II. BV); eine Vorschrift, die unmittelbar für den preisgebundenen Wohnungsbau gilt, aber vom Regelungsgehalt her auch für den freifinanzierten Wohnungsbau angewendet wird. Danach kann mit einer Kleinreparaturklausel dem Mieter nur aufgegeben werden, die Instandhaltungs- , bzw. die Reparaturkosten „für kleinere Schäden“ und deshalb nur bis zu einer bestimmten Höhe pro Einzelfall (100 bis 125 € netto) und bis zu einem bestimmten Prozentsatz der Jahresmiete (7 % bis 8 %), aufs Jahr betrachtet, zu übernehmen, wenn eine „Verschlussvorrichtung von Fensterläden“, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt ist, repariert werden muss. Das ist zunächst der Rollladengurt, nicht die insgesamte Rollladenmechanik, die sich auch im Rollladenkasten befindet und deshalb nicht den Zugriff des Mieters ausgesetzt ist (AG Leipzig, Urteil vom 14.8.2003 - 11 C 4919/03; ebenso: Dickersbach, in Lützenkirchen - Hasg. - , Anwalts-Handbuch Mieterecht, 6. Aufl. 2018, H Rn. 37, S. 826). Neben den Rollladengurten selbst sollen auch Gurtwickler, Rollladensicherungen gegen Einbruch, elektrische Rollladenöffner und Rollladenschließer von der Kleinreparaturklausel erfasst sein, aber nur soweit sie dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Erfasst ist deshalb nicht der elektrische Antriebsmotor einschließlich elektronischer Antriebstechnik im Rollladenkasten.

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Verschulden des Mieters - unsachgemäße Behandlung

Geht es um die Sanierung eines größeren Schadens vor allem an der Technik im Inneren des Rollladenkastens oder auch an der elektrischen Antriebstechnik, so kann die Kleinreparaturklausel nicht mehr bemüht werden. Beispiel: Der Außenrollladen ist defekt; im Rollladenkasten wurde die Einrollvorrichtung für den Gurt mit Abdeckung getauscht.

Dann gilt: Unabhängig von einer Kleinreparaturklausel kann der Mieter auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden, wenn er den Schaden im Inneren des Rollladenkastens an der Mechanik verursacht hat und ihn dabei ein Verschulden trifft (zum Beispiel durch unsachgemäße Behandlung wie etwa durch wuchtiges heraufreißen und herunter knallen lassen des Rollladens). Diese Diagnose muss sich am Schadensbild ablesen lassen, wenn der Verschuldensvorwurf unter Beweisantritt geführt werden soll. In diesem Fall muss ein Fachhandwerker beauftragt werden, der den Rollladenkasten öffnet, das Schadensbild analysiert und dann entweder auf einen altersbedingten Verschleiß oder auf eine mechanische Schadensverursachung schließt. Nur im letzten Fall kommt der Vorwurf eines unsachgemäßen Umgangs infrage. Denn dann lässt sich auf eine Verletzung der Obhuts- und Sorgfaltspflicht durch den Mieter schließen. In diesem Fall wird ein entsprechendes eigenes Verschulden oder Vertretenmüssen (Verantwortlichkeit für Handlungen dritter Personen) vermutet mit der Folge eines Schadensersatzanspruchs aus einer positiven Vertragsverletzung des Mietvertrags (§§ 280 Abs. 1 Satz 2, 282, 241 Abs. 2 BGB) und aus Delikt (§ 823 Abs. 1 BGB).

Instandhaltungspflicht auf Kosten des Vermieters

Lässt sich dagegen eine Pflichtverletzung wegen unsorgfältiger Sachbehandlung nicht nachweisen oder kann sich der Mieter im Hinblick auf seine Verantwortlichkeit für den dadurch eingetretenen Schaden entlasten, so bleibt es insgesamt bei der Instandhaltungspflicht auf Kosten des Vermieters. Danach hat er die Mieträume einschließlich ihrer Ausstattungen in vertragsgemäßen, insbesondere im funktionsfähigen Zustand auf seine Kosten zu halten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Für altersbedingten Verschleiß muss er ebenso einstehen (§ 538 BGB). Das ist zum Beispiel anzunehmen, wenn bei einem nahezu 50 Jahre alten Rollladen die aus Kunststoff gefertigten Stopper wegen altersbedingt spröde gewordenem Material brechen und der Rollladen dann funktionsunfähig wird.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen