WEG-Reform

Bauliche Veränderungen bei Vermietungslagen

Kernbestandteil der WEG Reform ist auch die Einführung neuer Möglichkeiten zu baulichen Veränderungen in Vermietungslagen. Betroffen sind sowohl vermietetes Sondereigentum in einer WEG-Anlage (Wohnung oder geschäftlich/gewerblich genutzte Räume) als auch reine Mietverhältnisse ohne Bezug zum Wohnungseigentumsgesetz. Die neuen Vorschriften gelten ab dem 1.12.2020 (Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von Kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften - Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz - WEMoG vom 16.10.2020, BGBl. I/2020, Nr. 47, S. 2187 ff).

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Reine Mietverhältnisse

Ab dem 1.12.2020 räumt § 554 BGB dem Mieter gegen den Vermieter einen Duldungsanspruch im Hinblick auf bauliche Veränderungen ein, die

  • dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen (zum bisherigen Recht: Horst, Altersgerechter Umbau als Modernisierungsmaßnahme, WuM 2014, S. 454, 468 ff zu den Besonderheiten bei der vermieteten Eigentumswohnung),
  • dem Laden elektrisch betriebene Fahrzeuge (zum bisherigen Recht: Horst, Auswirkungen der Elektromobilität im Wohnungseigentums- und Mietrecht ZAP 2017, S. 1003 ff) oder
  • dem Einbruchschutz (zum bisherigen Recht: Horst, Rechtliche Aspekte des Einbruchschutzes, DWW 2014, S. 362 ff) dienen.

Zur Veranschaulichung der Unterschiede im bisherigen und künftigen Recht folgender Fall: „Streckenteufel“

Mieter M fragt, ob er sich auf seine Kosten eine Stromtankstelle in seine Garage einbauen lassen darf, die 25 m von dem Mehrfamilienhaus entfernt steht, in dem er seine Wohnung gemietet hat?

Bis einschließlich zum 30.11.2020 steht die Antwort noch ganz im Belieben von Vermieter V. Denn nach dem noch aktuellen bisherigen Rechtszustand handelt es sich um eine sogenannte „Mietermodernisierung“, auf die M keinen Anspruch hat. V kann also zustimmen und dulden, müssen dies aber nicht.

Noch gilt:
Der Mieter kann nur den vertraglichen Zustand der Mietsache vom Vermieter verlangen, der bei Vertragsabschluss nach dem übereinstimmenden Willen beider Vertragsparteien als vertragsgemäß geschuldet beschrieben wurde. Mehr nicht. Alles weitere darüber hinaus - wie zum Beispiel die Verbesserung der Mietsache durch eine elektrische Ladeinfrastruktur – ist „on top“ und deshalb als Modernisierung einzuordnen. Als Vermieter ist man frei, diese Baumaßnahmen entweder selbst vorzunehmen oder dem Mieter zu erlauben.

Will der Vermieter dies erlauben, dann sollte der Mieter auf seine Kosten eine Fachfirma beauftragen, die die Ladeinfrastruktur einschließlich der Stromtankstelle herstellt. Denn dies ist nichts für Laien. Gegen Schäden bei der Ausführung der baulichen Maßnahmen oder hinterher beim Betrieb der Stromtankstelle sollte der Mieter eine entsprechende Versicherung abschließen und nachweisen. Außerdem kann der Vermieter auch neben einer bereits erhaltenen Mietkaution dafür eine weitere Sicherheit in Geld verlangen (§ 258 Satz 2 BGB). Zu alldem sollte sich der Mieter in einer schriftlichen Vereinbarung verpflichten. Schließlich sollte diese Vereinbarung auch die Abwicklung der Baumaßnahme bei Vertragsende regeln. Grundsätzlich kann der Vermieter den Wiederausbau auf Kosten des Mieters verlangen und die schon erwähnte zusätzliche Sicherheitsleistung in Geld entsprechend kalkulieren (also einschließlich Rückbaukosten). Alternativ kann er auch den Wert der vom Mieter gewünschten Baumaßnahme (Material- und Arbeitskosten, Wertdifferenz der Mietsache nach Verbesserung) mit aufnehmen und zusätzlich dafür eine Wertabschreibung innerhalb einer vorher einvernehmlich mit dem Mieter festgesetzten Nutzungsdauer fixieren. Dadurch wird klar, ob und wie viel der Vermieter für die geschaffene Einrichtung bei Vertragsende noch zahlen müsste, wenn er grundsätzlich die Stromtankstelle behalten möchte.

Alternativ zu alldem kann der Vermieter selbst zur Tat schreiten und die entstandenen Kosten als Modernisierung (Verbesserung des Gebrauchswerts der Mietsache und Wohnwertverbesserung - § 555 b Nr. 4 und 5 BGB) durch eine Mieterhöhung auf den Mieter abwälzen (§§ 559 ff BGB). Dabei ist zu beachten, dass die Baumaßnahme mindestens 3 Monate vor ihrem Beginn schriftlich angekündigt werden muss (§ 555 c BGB). Statt dieses einseitigen Vorgehens können Vermieter und Mieter auch eine Modernisierungsvereinbarung einschließlich einer Abrede über die dann zukünftig geschuldete Miete schließen (§ 555 f BGB).

Ab dem 1.12.2020 gewinnt der Mieter gesetzliche Ansprüche auf Duldung des Vermieters einer Realisierung derartiger Stromtankstellen auf Kosten des Mieters (§ 554 BGB).

Neu ist jetzt zusätzzlich:
Der Mieter „kann“ (nicht muss) sich im Zusammenhang damit zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten, die insolvenzfest anzulegen ist (vgl. zu den Einzelheiten § 551 Abs. 3 BGB).

Anspruchsgrenze ist die Unzumutbarkeit des Duldungsverlangens für den Vermieter oder für andere Mitmieter. Bezogen auf den skizzierten Fall könnte hier die notwendige neue Leitungstrasse von über 25 m unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten eine Rolle spielen. Dazu ist anzunehmen, dass dann quer über das ganze Grundstück ausgeschachtet werden muss, was erhebliche Folgeschäden und Folgekosten zu deren Beseitigung nach sich zieht. Zumindest dürften die Baumaßnahmen schon aufgrund der zu überwindenden Streckenlänge umfangreich werden. Rein tatsächlich hinzukommen muss dazu noch, dass das vorhandene Leitungssystem und die abrufbaren Stromkapazitäten überhaupt einen solchen Einbau erlauben. Das ist nicht nur Sache des Vermieters, sondern nicht zuletzt auch Sache des Energieversorgers.

Spannend ist weiter, ob die Erlaubnis davon abhängig gemacht werden kann, dass man in einer Vereinbarung regelt, dass der Mieter Fachleute einsetzen muss, eine Haftpflichtversicherung zur Deckung von Schadensrisiken bei der Herstellung und beim Betrieb der Ladesäule abschließen und nachweisen muss und dass Regelungen zur „wirtschaftlichen Abschreibung“ und damit zur Wertermittlung der geschaffenen Investitionen bei Mietende aufgenommen werden. Alle genannten Punkte liegen im berechtigten Interesse des Vermieters. Deshalb ist nach der hier vertretenen Auffassung eine solche vom Vermieter verlangte Vereinbarung unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten von Bedeutung. Anders gesagt: ohne Vereinbarung kein Duldungsanspruch.

Insgesamt soll der Zumutbarkeitsschluss durch eine Abwägung der widerstreitenden Interessen festgestellt werden, was die Regelung bereits wieder streitanfällig macht.

Über § 578 Abs. 1 BGB n.F. gelten all diese Regeln auch für die Gewerbemiete.

Abschlussbemerkung dazu: es fällt auf, dass das Mietrecht im Gegensatz zum WEG-Recht Duldungsansprüche auf die Herstellung von Glasfasertechnik zur schnellen und qualitativ hochwertigen elektronischen Kommunikation nicht vorsieht.

Vermietungslagen in Wohnungseigentumsanlagen

Auch in vermieteten Wohnungseigentumsanlagen erhält der Mieter von Sondereigentum (Wohnung oder geschäftlich/gewerblich genutzte Räume) die beschriebenen Duldungsansprüche aus § 554 BGB gegenüber dem Vermieter, der dann die vom Mieter gewünschten Baumaßnahmen gegenüber der Eigentümergemeinschaft durchsetzen kann. Dafür gelten die neuen WEG-Regelungen zur Durchführung begehrter baulicher Maßnahmen unmittelbar (§§ 20, 21 WEG).

Will der Vermieter zum Beispiel dem Anspruch seines Mieters auf Duldung selbst hergestellter elektrischer Ladeinfrastruktur im Rahmen der E-Mobilität nachkommen, so hat er als einzelnes Mitglied der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verband den Anspruch auf Gestattung dieser privilegierten baulichen Veränderungen (§ 20 Abs. 2 WEG n. F.). Das gilt genauso im Falle verlangter Maßnahmen zum Einbruchschutz oder zur Barrierereduzierung. Der Duldungsanspruch des Mieters unterliegt der beschriebenen Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter.

Im Gegenzug muss der Mieter von Sondereigentum Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Reparatur) sowie Modernisierungsmaßnahmen unter Beachtung der mietrechtlichen Kautelen dazu (§§ 555 a Abs. 2, 555 c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2, Abs. 2-4, 555 d Abs. 2-5 BGB) dulden (§ 15 WEG n.F.), wenn solche Baumaßnahmen von der Eigentümergemeinschaft.oder von einzelnen Eigentümern ausgehen und umgesetzt werden.

Spannend bleibt dann, wer (Eigentümergemeinschaft, einzelner begehrender Eigentümer, oder unabhängig davon der Vermieter) dem Mieter diese Baumaßnahmen ankündigen muss. Dass angekündigt werden muss, ist klar. Denn abgestellt wird auch im neuen WEG-Recht auf die entsprechenden mietrechtlichen Notwendigkeiten zur Ankündigung baulicher Maßnahmen einschließlich der daran gestellten inhaltlichen Anforderungen. Für die Praxis kann die Lösung nur darin liegen, dass der Verwalter das Zusammenwirken der in Betracht kommenden Parteien (Gemeinschaft, einzelner Eigentümer, Vermieter) gegen Sondervergütung koordiniert und die rechtlich notwendige Ankündigung der Baumaßnahmen gegenüber dem Mieter auf dem Weg bringen lässt. Er sollte sich dazu ausdrücklich ermächtigen lassen, einen fachlich versierten Rechtsanwalt mit der Ausarbeitung der notwendigen Schreiben zu beauftragen. Die Komplexität der mietrechtlichen Vorgaben dazu zwingt schon zur Vermeidung von Haftungsgefahren zu einem solchen Vorgehen.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen