WEG-Reform: Abwicklung von Bauschäden

In der „Hitliste“ der WEG-Streitigkeiten mit Sicherheit ein hochrangig anzusiedelnder Klassiker: Im Gemeinschaftseigentum oder in anderen Sondereigentumseinheiten gibt es Bauschäden oder zum Beispiel Wasserschäden als sonstige Ereignisse. Dieses Schadensursachen wirken sich auf die eigene Wohnung, bzw. auf das eigene freiberuflich, geschäftlich oder gewerblich genutzte Teileigentum aus. Die drängende Frage des betroffenen Eigentümers: Wer ist Ansprechpartner und wer haftet?

Infrage kommen
  • der selbstnutzende Eigentümer,
  • seine Mieter,
  • die Eigentümergemeinschaft,
  • der Verwalter, und
  • der Gebäudeversicherer.

Schauen wir uns dazu den folgenden Sachverhalt an:
Wohnungseigentümer Z erleidet mehrere Wassereinbrüche im Deckensbereich des eigenen Badezimmers. Das Wasser „hinterläuft“ die Wandverfliesung und erreicht den Korkfußboden. Er wendet sich an Verwalter V, der ihn abwiegelt und an den Mieter der über ihm liegenden Eigentumswohnung verweist. Z kontaktiert daraufhin Mieter M und Eigentümer E der „Oberliegerwohnung“. Der Haftpflichtversicherer des M schickt einen Gutachter, der als Schadensursache einen Defekt im Abflussbereich des oben liegenden Wohnungsbalkons feststellt. Der Versicherer wendet daraufhin mangelndes Verschulden des M am eingetretenen Wasserschaden des Z ein und verweigert die Deckung.

Soweit so gut; ohne Verschulden haftet der Mieter tatsächlich nicht. Was ist nun aber mit Ersatzansprüchen des Z gegen den Eigentümer und Vermieter der Wohnung, die Eigentümergemeinschaft und gegen den Verwalter?

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Schadensursache im Gemeinschaftseigentum

Der defekte Abfluss des Balkons gehört zum Gemeinschaftseigentum; folglich ist die Eigentümergemeinschaft auch zur Schadensregulierung berufen, bzw. der Gebäudeversicherer.

Ein entsprechender Sanierungsbeschluss gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die auch nach der WEG Reform ein Individualanspruch jedes einzelnen Mitgliedes gegen die Gemeinschaft besteht (§§ 18 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3,19 Abs. 2 Nr. 2 WEG; zum bisherigen Recht bejahend: AG München, Urteil vom 28.4.2011 - 483 C 31891/10, ZMR 2012, 232).

Wird ein solcher Beschluss durch Negativbeschluss ausdrücklich abgelehnt, können Schadensersatzansprüche entstehen, wenn mit der Einberufung der Eigentümerversammlung in hinreichend deutlicher Weise über eingetretene Schäden, den daraus folgenden Reparaturbedarf und über weitere Schadensgefahren informiert wurde (BGH, Urteil vom 23.2.2018 - V ZR 101/16, NZM 2018, 615). Anspruchsgegner waren dann bisher die einzelnen Eigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. die sich enthalten haben, nicht aber der rechtsfähige Verband (so: BGH, Urteil vom 17.10.2014 - V ZR 9/14, NZM 2015, 53 zum alten Recht). Nach der Aufwertung der Eigentümergemeinschaft zum vollrechtsfähigen Verband durch die WEG Reform (§ 9a Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 WEG) richtet sich der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung immer gegen die Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 WEG), die dann Regress bei den hier genannten einzelnen Eigentümern für deren Abstimmungsverhalten nehmen müsste (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Eigene finanzielle Situationen entlasten nicht von der Haftung (BGH, Urteil vom 17.10.2014 - V ZR 9/14, NZM 2015,53) sie reicht grundsätzlich bis zum Erreichen der sogenannten „Opfergrenze“ (LG Koblenz, Urteil vom 16.12.2013 - 2 S 74/12, ZWE 2015, 46). Aus Sicht des Geschädigten ist die Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2014 heute allerdings überholt. Sein Anspruchsgegner bleibt die Gemeinschaft.

Daneben kann durch eine sogenannte Beschlussersetzungsklage ein ausdrücklich verweigerter oder nicht zustande gekommener Sanierungsbeschluss ersetzt werden (BGH, Urteil vom 4.5.2018 - V ZR 203/17, DWW 2018, 262). Gerade bei unaufschiebbaren Notmaßnahmen (hier: massive Durchfeuchtung einer Wand) ist auch der einzelne Eigentümer klagebefugt. Klagegegner ist wiederum die Gemeinschaft als vollrechtsfähiger Verband (§ 9a Abs. 1 Satz 1 WEG).

Eine Vorschussleistung für die Reparatur am Gemeinschaftseigentum (hier defekter Abfluss als Schadensursache) zur Abwendung weiterer Wassereinbrüche in das Sondereigentum kann dagegen nicht in Anspruch genommen werden (LG Karlsruhe, Beschluss vom 14.3.2016 - 11 T 635/14; ZWE 2016, 282). Denn der einzelne Eigentümer (hier Z) ist nicht zur Selbstvornahme der Reparatur berechtigt, sondern muss seinen Reparaturanspruch als Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gerichtlich durchsetzen (BGH, Urteil vom 17.10.2014 - V ZR 9/14, BGHZ 2002, 375 Rn. 3 der Entscheidungsgründe sowie LG Karlsruhe, a. A. O.). Ergreift er dennoch die Initiative, so handelt er eigenmächtig. Denn zuständig ist die Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG). Seine Aufwendungen kann er in diesem Fall als Bereicherungsanspruch (§ 812 BGB) nur dann verlangen, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen (BGH, Urteil vom 25.9.2015 - V ZR 246/14, NZM 2016, 169). Der Verwalter ist auch nach der WEG-Reform als Geschäftsführer und Vollzugsorgan der Gemeinschaft dazu berufen, aktiv für Abhilfe zu sorgen (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Denn Anspruchsgegner ist bei Schadensursachen im Gemeinschaftseigentum die Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter kann also nicht schlichtweg auf die unmittelbaren Wohnungsnutzer verweisen, seien sie selbstnutzende Eigentümer oder Mieter.

Was bedeutet das konkret?
Nach der WEG-Reform kann er nun wirksam im Außenverhältnis Reparaturaufträge erteilen (§ 9b Abs. 1 WEG), muss dabei aber eventuelle Einschränkungen und Beschlusslagen im Innenverhältnis zu Eigentümergemeinschaft beachten (§ 27 WEG, insbesondere Abs. 2 der Vorschrift). Er „kann“ also nach außen mehr, als er intern „darf“. Relativ einfach ist die Sache dann, wenn er zu Beauftragung und Management von Reparaturmaßnahmen durch seinen Verwaltervertrag, durch Beschluss oder durch Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft ermächtigt ist. Dann darf er handeln - und muss dies auch, um weitere Schäden abzuwenden (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Zumindest muss er Notmaßnahmen ergreifen, bei fehlender eigener Ermächtigung zeitnah eine Eigentümerversammlung einberufen (AG Charlottenburg, Urteil vom 44. 2. 2020 - 72 C 66/19, ZMR 2020, 595 zum bisherigen Recht), um die Ermächtigung zur Sanierung zu erhalten oder je nach Eilbedürftigkeit einen schriftlichen Umlaufbeschluss dazu herbeiführen, der auch in dieser Konstellation nach der WEG Reform allstimmig zustande kommen muss (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Schadensursache im Sondereigentum

Sind Bauschäden in einem anderen Sondereigentum oder ein schuldhaftes Verhalten eines benachbarten Sondereigentümers schadensursächlich, so muss der geschädigte Eigentümer den Gebäudeversicherer und nicht seinen Nachbarn auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn ein Regress des Versicherers gegen den schädigenden Miteigentümer ausgeschlossen ist und der Geschädigte nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich gerade durch den schädigenden Miteigentümer hat (LG Hamburg, Urteil vom 15.11.2012 - 318 S 215/10, NZM 2013, 516). Da die Eigentümergemeinschaft Versicherungsnehmerin ist, zahlt der Versicherer dann zunächst mal an die Gemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft wiederum ist verpflichtet, die Versicherungsleistung an den Geschädigten auszukehren. Zusätzlich hat der Geschädigte gegen die Eigentümergemeinschaft einen Freistellungs- bzw. Ausgleichsanspruch auf Zahlung eines Betrags in Höhe des Selbstbehalts im Versicherungsverhältnis, den der Versicherer selbst dann ja nicht leisten muss (LG Karlsruhe, Urteil vom 2. 20.11.2018 - 11 S 23/17, ZWE 2019, 324).

Gibt es keinen Regressausschluss, so kann der geschädigte Eigentümer auch seinen schädigenden Nachbarn direkt auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, bei Verschulden aus § 823 Abs. 1 BGB ansonsten aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 und 2 WEG). Daneben wurde bisher auch ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 BGB als Anspruchsgrundlage diskutiert (bejahend: AG Charlottenburg, Urteil vom 24.2.2020 - 72 C 66/19, ZMR 2020, 595, allerdings umstritten und von der herrschenden Meinung in Abrede gestellt: ). Die WEG Reform löst diese Frage mit einer ausdrücklichen Kodifizierung des Anspruchs in § 14 Abs. 3 WEG: danach kann ein Wohnungseigentümer eine angemessene Ausgleichsleistung in Geld verlangen, wenn er eine Einwirkung zu dulden hat, die über das zumutbare Maß hinausgeht. Umfasst sind neben rechtlichen Fällen die hier interessierenden „tatsächlichen“ Fälle, in denen er sich wegen eines schnellen Schadeneintrittes vorab dagegen nicht mehr hätte wehren können.

Schäden am Gemeinschaftseigentum

Kommt es zu Schäden am Gemeinschaftseigentum so ist die Eigentümergemeinschaft Anspruchsberechtigte. Existieren am Gemeinschaftseigentum einzelne Sondernutzungsrechte, so ist der berechtigte alleine Anspruchsinhaber, wenn er die Stellung eines Eigentümers in dieser Gemeinschaft haben sollte (BGH, Urteil vom 6. 20.11.2020 - V ZB 151/19).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen