Betriebskosten

Vermieterwechsel während der laufenden Abrechnungsperiode

Wird vermieteter Wohnraum verkauft, tritt der Erwerber kraft Gesetzes mit der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch in den Mietvertrag ein und übernimmt alle daraus resultierenden Rechte und Pflichten (§ 566 BGB). Typisch für die Praxis ist es aber, dass dieser Vermieterwechsel durch Vertragsgestaltung vorverlagert wird. So wird in notariellen Kaufverträgen in aller Regel bestimmt, dass der Käufer bereits vor Eigentumsumschreibung mit Besitzübergabe des Kaufobjekts in die Rechte und Pflichten bestehender Mietverträge eintritt und gleichzeitig ermächtigt wird, gegenüber dem Mieter entsprechend tätig zu werden.

So war es auch in dem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall (Urteil vom 7.3.2017 - 21 U 101/16, bestätigt durch die verworfene Nichtzulassungsbeschwerde gegen diese Entscheidung: BGH, Beschluss vom 15.4.2020 - VII ZR 61/18, IMR 2021, S. 125). Auch hier war vertraglich bestimmt, der Käufer habe die Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr zu fertigen, das zur Zeit des Besitzübergangs läuft. Der Verkäufer hatte im Gegenzug alle für das laufende Wirtschaftsjahr bereits vereinnahmten Vorauszahlungen abzüglich bereits geleisteter öffentlicher oder privater Abgaben an den Käufer auszuzahlen und ihm die zur Fertigung der Abrechnung erforderlichen Unterlagen zu übergeben. Dem kann der Käufer nicht nach. Der Verkäufer klagte mit Erfolg auf Fertigung der Abrechnung einschließlich der Herausgabe eines sich daraus ergebenden Saldos zugunsten des Vermieters. Der Anspruch auf Abrechnung einer Abrechnungsperiode werde erst nach deren Ablauf fällig. Ende die Periode nach dem Eigentumsübergang, sei der Erwerber zur Abrechnung verpflichtet. Der Erwerber sei dann zwar Erstattungsansprüchen der Mieter ausgesetzt, erhalte jedoch auch Nachzahlungssalden. Sei der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs vertraglich in seinen Wirkungen auf den Besitzübergang vorverlagert, gelte entsprechendes (vgl. zur vertraglichen Behandlung von Mieterhöhungen bei Besitzübergang: AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 19.7.2019 - 12 C 279/19, WuM 2019, 589; zum kaufvertraglichen Kündigungsausschluss zugunsten des Mieters: BGH, Urteil vom 14.11.2018 - VIII ZR 109/18, juris).

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Unabhängig von einer Regelung im notariellen Kaufvertrag gilt für die Abrechnungspflicht angefallener Betriebskosten des Veräußerers, bzw. des Erwerbers gegenüber dem Mieter folgendes:

Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist (BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, WuM 2004, 94 = GE 2004, 292 = ZMR 2004, 250 = DWW 2004, 54 = NZM 2004, 188 = NJW 2004, 851;BGH, Urteil vom 29. September 2004 - XII ZR 148/02, GE 2004, 1522 = DWW 2004, 329 = ZMR 2005, 37 = NZM 2005, 17 = MDR 2005, 136 = GuT 2005, 12; BGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 219/06, WuM 2007, 267 = GE 2007, 718 = NJW 2007, 1818 = NZM 2007, 441 = ZMR 2007, 529 = MDR 2007, 1007). Dies gilt jedoch nur dann, wenn die Abrechnungsperiode vor dem Eigentumswechsel abgeschlossen war. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche verbleiben dem bisherigen Vermieter (BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NZM 2004, S. 188 = NJW 2004, S. 851).

Der Erwerber muss die Abrechnung für die zur Zeit des Eigentumsübergangs laufende Abrechnungsperiode erteilen (Rips, in Eisenschmid / Rips / Wall, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl. 2006, Rn 1814, S. 149; Derleder, Der mitgekaufte Mieter, NJW 2008, 1189, 1191 mwN.). Abrechnungsguthaben hat er auszuzahlen, selbst wenn er Vorauszahlungen nicht erhalten hat. Nachzahlungsansprüche stehen ihm spiegelbildlich ebenso zu (Derleder, a.a.O.! vgl. für den Zwangsverwalter ebenso: BGH, NJW 2003, 2320; NJW 2006, 2626).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen