Eigenbedarf

Nicht nach „Schema-F“ - „Praxisroutine“ schadet

Zum Thema „Eigenbedarfskündigung“ hat der Bundesgerichtshof (BGH) zu Recht in zwei Entscheidungen ein Machtwort gesprochen und der bei den Gerichten über die Jahre eingerissenen Praxisroutine eine bemerkenswerte Absage erteilt (Urteile vom 22.5.2018 - VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17, Pressemitteilung Nummer 68/2019).

Doch zunächst zum Verständnis vorweg folgendes: Ob eine Eigenbedarfskündigung letztlich „zieht“ und zum Vertragsende führt, ist immer in zwei Ebenen zu prüfen. Zunächst muss der Vermieter im Kündigungsschreiben den Eigenbedarf als Kündigungsgrund ausformulieren und dazu entsprechende Tatsachen vortragen. Kann aus diesem Tatsachenvortrag wirksam auf das Vorliegen eines Eigenbedarfs an der Mietwohnung geschlossen werden, dann ist in 2. Ebene immer noch zu prüfen, ob dem Mieter der Wohnungsverlust deshalb unzumutbar ist, weil er sich aus seiner Sicht als unzumutbare Härte darstellt. Dazu muss das Gericht im Streitfalle die Interessen des Vermieters am Vertragsende und am Freizug der Wohnung und die des Mieters an der weiteren Wohnungsnutzung auf der Basis eines fortgeltenden Mietvertrags ermitteln, gegenüberstellen und sie gegeneinander abwägen.

Überwiegen die Gründe des Mieters, an den Mietvertrag festzuhalten und in der Wohnung weiterzuleben, bleibt er gesetzlich vor dem Verlust der Wohnung geschützt (§ 574 BGB); dies, obwohl der Vermieter ja zunächst eine wirksame Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat. Soweit zum „Plan“ des Gesetzes bei der Prüfung von Eigenbedarfsfällen.

Nun zum Anlass der beiden BGH-Entscheidungen:

Im 1. Fall erwirbt der Räumungskläger eine vermietete Eigentumswohnung, um sie selbst zu nutzen. Er kündigt deshalb der 82-jährigen Mieterin, die seit 1974 in der Wohnung lebt, wegen Eigenbedarfs. Sie wehrt sich und beruft sich darauf, ein Umzug sei ihr wegen ihres Alters, ihrer jahrzehntelangen Verwurzelung in der Umgebung, und einer Demenzerkrankung nicht zumutbar. Wegen ihrer durch ärztliches Attest belegten Demenz sei sie nur noch bedingt in der Lage, sich neu zu orientieren.

Im 2. Fall wird wegen Eigenbedarfs gekündigt, weil die bislang in Bayern lebende Vermieterin ihre nahe der Mietwohnung lebende Großmutter betreuen und pflegen möchte und deshalb selbst in die Wohnung einziehen möchte. Der Mieter macht geltend, sein mit im Haushalt lebender Bruder leide an diversen Erkrankungen und Einschränkungen in der Alltagskompetenz (Schizophrenie, Alkoholkrankheit, Inkontinenz, Demenz, Abwehrhaltung bei der Pflege). Belegt durch das Attest eines Psychiaters würde ein Umzug zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes führen.

Die Begründungen des BGH

Im 1. Fall wird der Eigenbedarf anerkannt, aber die Räumungsklage deshalb nicht, weil ein Umzug für die alte langjährig verwurzelte Mieterin unzumutbar sei.

Im 2. Fall wird der Räumungsklage zugesprochen, obwohl der Mieter geltend gemacht hatte, der von ihm bestrittene Eigenbedarf der Vermieterin sei nur vorgetäuscht. Aus den attestierten Krankheitsbildern des Bruders habe sich eine schwerwiegende Beeinträchtigung oder drohende Lebensgefahr im Falle eines Umzugs nicht folgern lassen. Der BGH hebt beide Berufungsurteile auf und verweist jeweils an eine andere Kammer der Berufungsinstanz zurück. Deutlich verpasst er in seiner Begründung den Berufungsrichter eine schallende Ohrfeige mit dem Appell „zwischen den Zeilen“: Erledigt euren Job gefälligst sorgfältig!

Denn im 1. Fall moniert der BGH bereits, das Berufungsgericht habe dem Eigenbedarf des Vermieters rein schematisch deshalb ein geringeres Gewicht beigemessen, weil er eine schon vermietete Wohnung erworben habe. Instanzgerichtlich wird zur Rechtfertigung einer solchen Argumentation gerne vertreten, mit dem Erwerb einer vermieteten Wohnung habe der Vermieter doch bereits gewusst, was er tue und könnte daher nicht ohne weiteres davon ausgehen, die Wohnung alsbald selbst nutzen zu können. Dieser Argumentation erteilt der BGH eine deutliche Abfuhr und sagt zwischen den Zeilen, auch in einem Fall der Eigenbedarfskündigung nach Erwerb der vermieteten Wohnung sei der Eigennutzungswunsch des Vermieters ernst zu nehmen. Auf sein Missfallen stößt auch, dass die Berufungsinstanz schon aufgrund des hohen Alters der Mieterin und der jahrzehntelangen Mietdauer eine unzumutbare Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB - Sozialklausel) angenommen hatte. Allgemeine Fallgruppen dazu könnten aber nicht angenommen werden, so der BGH. Anders formuliert: Nur das höhere Alter oder eine jahre- bzw. jahrzehntelangen Mietdauer führen nach seiner Auffassung nicht zwingend zur Annahme einer sozialen Härte, die Kündigung und Räumungsklage des Vermieters letztendlich scheitern lassen.

Ob das Alter eines Mieters und eine langjährige Mietdauer tatsächlich zur Unzumutbarkeit der Kündigung führten, könne nur nach seiner Persönlichkeit und seiner körperlichen sowie seiner psychischen Verfassung konkret untersucht und beurteilt werden. Diese konkreten Feststellungen seien notwendig, um auf eine unzumutbare Härte eines Umzugs nach Kündigung und Wohnungsräumung schließen zu können. Könnte das Gericht dies nicht aus eigener Sachkunde beurteilen, müsse ein Sachverständiger dazu gehört werden, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden seien, insbesondere wie schwer diese gesundheitlichen Folgen zu veranschlagen seien und wie wahrscheinlich ihr Eintritt bevorstehe (ebenso bereits: BGH, Urteil vom 15.3.2007 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474). Dieses Sachverständigengutachten sei im Falle eines vorgelegten ärztlichen Attests zur drohenden Verschlechterung des Gesundheitszustandes im Falle eines Umzugs regelmäßig von Amts wegen einzuholen, also nicht erst dann, wenn ein entsprechender Beweisantrag gestellt sei.

Dieses Gutachten habe zu klären, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leide, wie sich die Erkrankungen aktuell auf seine Lebensweise und Autonomie und auf seine psychische und physische Verfassung auswirken, ob eine Verschlechterung dieses festgestellten Krankheitsbildes im Falle eines Umzugs drohe, und bejahendenfalls ob und in welchem Maße Unterstützungsleistungen durch das eigene private oder nachbarliche Umfeld, durch begleitende ärztliche und / oder therapeutische Behandlungen eine drohende umzugsbedingte Verschlechterung des Krankheitsbildes mindern könnten. Nur auf dieser Basis sei das Gericht dann befähigt, eine angemessene Abwägung zwischen den Interessen des Mieters an einem weiter geführten aufrechterhaltenen Mietverhältnis einerseits und denen des Vermieters an einer Vertragsbeendigung vorzunehmen.

Im 2. Fall hätte das Berufungsgericht dem Vorbringen des Mieters, mit dem er den Eigenbedarf des Vermieters bestreitet und als vorgeschoben bezeichnet, eingehender nachgehen müssen, insbesondere dem angebotenen Zeugenbeweis zur Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs erheben, den Zeugen hören, und bei verbleibenden Zweifeln gegebenenfalls den Vermieter persönlich anhören müssen. Weiter gehe es nicht an, die vorgetragenen Härtegründe in Bezug auf den Krankheitszustand des Bruders des Mieters einfach zu bagatellisieren und dazu kein Sachverständigengutachten einzuholen. Auf dieser Basis habe das Berufungsgericht zwischen den divergierenden Interessen der Parteien am Bestand des Mietvertrags nicht angemessen abwägen und klären können, ob die Interessen des Mieters an der Fortführung des Mietvertrags überwiegen, ihm also ein Wohnungsverlust unzumutbar sei, oder nicht.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen