Eigentümerversammlung

Wohnungseigentum: Irritation beim Stimmrecht?

Wohnungseigentümerin E, Mitglied einer Gemeinschaft aus 2 Eigentümerinnen, nimmt an einer Eigentümerversammlung teil. Dort geht es ihr darum, die Mieter der anderen Eigentümerin endlich zur Reinigung des Treppenhauses laut Putzplan zu verpflichten oder einen Putzdienst auf Kosten der sich hartnäckig weigernden Mieter zu engagieren.

Verwalter V lässt nach Köpfen, also nach der Anzahl der erschienenen Teilnehmer, abstimmen. E moniert das gegenüber Verwalter V mit dem Hinweis darauf, die Teilungserklärung aus dem Jahre 1995 sehe eine Abstimmung nach Miteigentumsanteilen (MEA) vor. V verweist auf die WEG-Reform, die seit dem 1.12.2020 eine Abstimmung nach dem Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 S. 1 WEG) vorsieht. E fragt, ob die Teilungserklärung aus der Zeit vor der WEG-Reform noch maßgeblich sei. E wäre dann auf der Gewinnerstraße. Denn sie hält als Eigentümerin 4 Wohnungen, die andere Eigentümerin nur eine Wohnung. Würde nach Miteigentumsanteilen abzustimmen sein, könnte die Eigentümerin mit den 4 Wohnungen ihre „Kollegin“ also stets majorisieren, nicht aber dann, wenn nach den Kopfstimmprinzip die „vertretenen Köpfe“ maßgebend wären.

Welches Stimmrechtsprinzip zugrunde zu legen ist, kann auch bei knapp ausfallenden Abstimmungen durchaus von großer Bedeutung sein.

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Das Ergebnis vorweg:

Wenn auch die WEG Reform gesetzlich das Kopfstimmprinzip vorsieht, so büßt dadurch die Teilungserklärung ihren Vorrang mit abweichenden Bestimmungen dazu nicht ein. Der Gesetzgeber hat an diesem bereits nach altem Recht vorherrschenden Prinzip nichts geändert.

„Kopfstimmprinzip“ als gesetzliches Grundmodell

Vorzustellen ist zunächst das „Kopfstimmprinzip“ als gesetzliches Grundmodell; das ist die gesetzliche Regelung.

Sie geht davon aus, dass jedem Wohnungseigentümer eine Stimme zusteht. Ohne Belang bleiben dabei die Größe und damit der Wert seines Eigentumsanteils. Auch wenn er mehrere Eigentumseinheiten vertritt, bleibt es doch nach diesem Prinzip bei einer Stimme. Auch Eheleute können ihr Stimmrecht in diesem Fall nur gemeinschaftlich ausüben. Denn auch ihnen steht nur eine Stimme zu.

Durch eine Vereinbarung (zum Beispiel Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung) kann von diesem gesetzlichen Grundmodell abgewichen werden, nicht aber durch einen Mehrheitsbeschluss.

Objektprinzip oder Wertprinzip nach Miteigentumsanteilen

Statt des gesetzlichen Kopfstimmprinzips sehen diese Vereinbarungsformen entweder das Objektprinzip oder ein Wertprinzip nach Miteigentumsanteilen vor.

Beim Objektprinzip ist die Anzahl der vertretenen Sondereigentumseinheiten (Wohnungseigentum, Teileigentum, Garageneigentum) maßgebend. Die Stimmenanzahl richtet sich dann danach. Uninteressant bleibt dabei die Größe oder die Art der vertretenen Einheiten. So kann ein Garageneigentümer nach diesem Prinzip dieselbe Stimmkraft ausüben, wie der Eigentümer einer großen Wohnung oder eines nicht zum Wohnen genutzten Teileigentums, wenn nur die Anzahl der vertretenen Eigentumseinheiten gleich ist.

In der Praxis finden sich in den meisten Teilungserklärungen allerdings Stimmrechtsregelungen nach der Größe der eingetragenen Miteigentumsanteile (Wertprinzip). Dieses Prinzip basiert auf der Überlegung, dass die Stimmkraft umso größer sein muss, je höher der Anteil an den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums aufgrund der Miteigentumsanteile ist.

Übergangsrecht zur WEG Reform

Das Übergangsrecht zur WEG Reform hat von diesen Prinzipien im Vergleich zum unabdingbaren gesetzlichen Regelprinzip „nach Köpfen“ keine Ausnahme geschaffen (§ 47 S. 1 WEG). Denn der Gesetzesinhalt hat sich nicht geändert; das hier vorgestellte gesetzliche Grundprinzip des Kopfstimmrechts galt bereits nach altem Recht (im Jahre 1995; § 25 Abs. 2 S. 1 WEG WEG i.d.F. vom 1.1.1964 bis zum 30.11.2020) und auch nachrangig. Deshalb kommt es auch heute bei der Stimmrechtsausübung auf die Bestimmungen der Teilungserklärung aus der Zeit vor der WEG-Reform an (ebenso zu Recht Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 8 H Rn. 90, Kapitel 16, Rn. 4 ff, 9).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen