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Gasalarm 2. Teil

Wer muss Feuchtigkeit und Schimmel beseitigen?

Kommt es infolge Brennstoffknappheit oder aufgrund des jetzt ab dem 1. September 2022 zulässigen verminderten Heizverhaltens des Mieters zu Feuchtigkeits- und zu Schimmelschäden, drängt dies zu der Frage, wer dafür aufkommen muss.

Klar ist bis jetzt:

Sind Bautechnik und Bauphysik in Ordnung und die abkühlenden Raumtemperaturen Folge eines verminderten Heizverhaltens des Mieters oder Folge mangelnder Verfügbarkeit von Brennstoff, so liegt kein Mangel an der Sache, sprich an den Mieträumen vor. Mietminderungen sind dann genauso ausgeschlossen wie Ansprüche auf Ersatzbeheizung und auf Schadensersatz. Wie aber steht es grundsätzlich mit dem sogenannten Instandsetzungsanspruch (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB)? Anders gefragt: Wer muss entstandenen Schimmel beseitigen und die Wohnung „trockenlegen“? Und wer muss dafür zahlen?

Anspruchsverpflichteter ist zunächst einmal der Vermieter. Denn die Gerichte vertreten bislang unisono die Auffassung, eingetretene gesundheitsgefährdende Zustände in den Mieträumen müsse immer der Vermieter auf seine Kosten beseitigen (zuletzt noch: LG Berlin, Urteil vom 12.5.2022 - 67 S 30/22, IMR 2022, 349 - Revision zum BGH zugelassen).

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Entstehende Kosten als Schadensersatz gegenüber dem Mieter liquidieren?

Lässt sich aber nachweisen, dass der Mieter durch sein Heizverhalten oder Lüftungsverhalten oder schließlich durch sein sonstiges nicht angepasstes Wohnverhalten verantwortlich ist, dann muss der Vermieter zwar instand setzen, kann aber die entstehenden Kosten als Schadensersatz gegenüber dem Mieter liquidieren.

Damit der Mieter sich richtig verhalten und insbesondere bei den kälter werdenden Temperaturen im kommenden Herbst und Winter seinen Obhuts- und Fürsorgepflichten in Bezug auf die Mieträume nachkommen kann, muss er wissen, was er im Einzelnen zu tun hat. Darüber muss er vom Vermieter konkret aufgeklärt werden. Dabei meint „konkret“ bewusst bezogen auf die gemieteten Räume und deren (unterschiedliche) Nutzung. Die Übergabe nur eines allgemein informierenden Prospekts, Informationsblattes etc. reicht nicht (LG Berlin vom 15.4.2016 - 65 S 400/15, juris; LG Hamburg, WuM 2010, 28; LG Oldenburg, ZMR 2000, 100; AG Berlin-Kreuzberg, GE 2009, 331; AG Erkelenz, DWW 1996, 22; LG Saarbrücken, Urteil vom 23.3.2012 - 10 S 29/11, BeckRS 2012, 09825).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen