Heizkosten

Neue Heizkostenverordnung

Heizkosten: „Was Sie schon immer zum neuen Recht wissen wollten …“

Mit ihren neuen Anforderungen zu den monatlichen Verbraucherinformationen bei fernablesbaren Wärmemengenzählern und Warmwasserzählern sowie mit den neuen Vorgaben zum Inhalt einer Heizkostenabrechnung stürmt die neue Heizkostenverordnung mit Geltung ab dem 1. Dezember 2021 geradezu die „Hitparade“ mietrechtlicher Fragestellungen. Aus der Beratung hier die am meisten gestellten Fragen mit Antworten:

  • Treffen die neuen und verschärften monatlichen Pflichten zur Verbraucherinformation den Vermieter immer?

    Nein, vorausgesetzt ist, dass Wärmemengenzähler und Warmwasserzähler im gesetzlichen Sinne „fernablesbar“ sind. Das bedeutet, dass man die Wohnung nicht betreten muss, um abzulesen.

  • Manche Abrechnungsfirmen schreiben Vermieter an und verweisen trotzdem auf die neuen Informationspflichten, ohne auf die Fernablesbarkeit hinzuweisen. Was ist nun richtig?

    Die unterjährige monatliche zusätzliche Verbraucherinformation über Verbrauchswerte (ohne Kostenfolgen) trifft nur zu, wenn in den Mieträumen fernablesbare Geräte verbaut sind, sonst aktuell noch nicht. Die neuen zusätzlich verschärften Informationspflichten in der weiterhin geschuldeten jährlichen Heizkostenabrechnung bestehen aber unabhängig davon immer.

  • Müssen neben Wärmemengenzählern und Warmwasserzählern auch Leitungswasserzähler fernablesbar sein, wenn eine Heiztherme angeschlossen ist?

    Warmwasserzähler erfassen den Verbrauch einer rein warmwasserführenden Leitung. Das ist bei einer Heiztherme anders. Denn hier wird warmes Wasser nach Anforderung vom Mieter selbst generiert. Der Zulauf zur Therme führt nicht erwärmtes kaltes Wasser. Deshalb ist nach der hier vertretenen Auffassung ein Bereich angesprochen, der aus den neuen Pflichten der Heizkostenverordnung auszusondern ist.

  • Wer zahlt für den jetzt nötigen Mehraufwand, den die unterjährigen Verbrauchsinformationspflichten verursachen?

    Kosten in Zusammenhang mit der Ablesung und Abrechnung von Heizkosten trägt der Mieter (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV: „… Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung … sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen …“). Kosten lassen sich durch elektronische Übermittlung, bzw. durch das Zugänglichmachen der Verbrauchswerte in digitaler Form minimieren.

  • Können meine Mieter auf Verbrauchsinformationen verzichten, weil sie überhaupt kein Interesse daran haben und die Kosten nicht tragen möchten?

    Das ist nicht vorgesehen. Denn § 2 HeizkostenV erklärt die Vorschriften der Heizkostenverordnung, also auch die Pflichten zur zusätzlichen monatlichen Verbrauchsinformation, für zwingend und für unverzichtbar. Ein jetzt neu geschaffenes zusätzliches Kürzungsrecht des Mieters in § 12 Abs. 1 S. 2 und 3 HeizkostenV für den Fall einer unterlassenen Verbrauchsinformation zeigt das auch: Damit kann der Mieter bereits nur deswegen zusätzlich 3 % vom Rechnungsbetrag der jährlichen Heizkostenabrechnung einbehalten, wenn der Pflicht zur monatlichen Verbrauchsinformation nicht genügt wurde.

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  • Benötige ich jetzt immer einen professionellen Ablesedienst?

    Im Zweifel, ja. Geschuldet sind auch ein Vergleich mit dem Durchschnittsnutzer derselben Nutzerkategorie und ein Vergleich des witterungsbereinigten Energieverbrauchs in grafischer Form (§ 6 a Abs. 3 und 5 HeizkostenV, über die der Mieter informiert werden muss. Über diese Werte verfügen im Zweifel nur professionelle Dienstleister. Deshalb gibt es Stimmen, die die neue Heizkostenverordnung als „Gelddruckmaschine“ für Heizungsableseunternehmen ansehen.

  • Innerhalb der Informationspflichten müssen auch durchschnittliche Vergleichswerte zugänglich gemacht werden. Wie steht‘s mit dem Datenschutz?

    Weit zu diesen Angaben eine gesetzliche Verpflichtung besteht, ist die Erhebung, Verarbeitung und Weitergabe dieser Daten im Sinne des Datenschutzrechtes „gerechtfertigt“ (§§ 5, 6a, 6b, 7, 12 Abs. 1 Satz 2 ff HeizkostenV in Verbindung mit Art. 6 Abs. 1 s. 1 Buchstabe c DS-GVO). Gleichwohl müssen die Mieter datenschutzrechtlich umfassend informiert werden (Art. 13, 14 DSGVO).

  • Wie genügt man als Vermieter der zusätzlichen monatlichen Verbraucherinformationspflicht? Handelt es sich um eine „Bringschuld“, bei der der Vermieter informieren muss?

    Ja, der Vermieter muss die Informationen zumindest zugänglich machen. Nach dem hier empfohlenen digitalen kostengünstigeren Vorgehen genügt eine Push-Mail mit Hinweis auf die Stelle, an der die Informationen vom Mieter abgerufen werden können. Zu empfehlen ist ein direkter Link mit zusätzlichem Passwort, zum Beispiel in ein geschütztes Extranet oder in eine Datenplattform nach der Art von „We Transfer“. Enthält die Email keinen Verweis auf die Fundstelle, sondern die Informatinen selbst, ist dann aber aus datenschutzrechtlichen Gründen eine End-to-End-Verschlüsselung notwendig, zur Zeit noch etwas aufwändiger für darin nicht geübte Zeitgenossen.

  • Wenn ich „old shool“, also herkömmlich mit Brief, Papier und Porto arbeiten möchte, muss ich dann den Zugang der monatlichen Verbrauchsinformation beim Mieter nachweisen?

    Nachgewiesen werden müssen vor allem rechtlich bedeutsame Willenserklärungen und ausgeübte Gestaltungsrechte. Hier handelt es sich lediglich um eine Information über Verbrauchswerte, nicht über dadurch verursachte Kosten. Gleichwohl ist die Dokumentation des Zugangs in der Praxis bedeutsam, wenn der Mieter sich auf das neue Kürzungsrecht wegen unterlassener Mitteilung beruft. Praktikabel dürfte die Zustellung durch einen Boten sein, entweder durch einen Hausmeisterdienst oder durch sonstige Gewährspersonen.

  • Angenommen das Ableseunternehmen kommt für mich als Vermieter den zusätzlichen Verbrauchsinformationspflichten nicht nach und der Mieter macht deshalb am Jahresende ein Kürzungsrecht von 3 % geltend: kann ich mir dann das Geld bei meinem Dienstleister im Regresswege wiederholen?

    Die Frage dürfte zunächst von der Vertragsgestaltung mit dem Dienstleister abhängen. Denn Sie als Vermieter sind informationspflichtig, der Dienstleister nur dann, wenn er diese Pflicht für Sie vertraglich übernommen hat. Abgesehen davon muss den Dienstleister auch ein Verschulden treffen. Das kann diskussionsfähig werden in dem Moment, in dem zeitnah noch keine Arbeitssoftware beschafft werden kann, die den Anforderungen nach der neuen Heizkostenverordnung genügt.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen