Klage auf künftige Räumung?

BGH verwirft Gegenauffassung

Der BGH verwirft damit die in Rechtsprechung und Literatur auch vertretene Gegenauffassung, die in diesen Fällen einer erklärten Kündigung des Mietverhältnisses und eines damit vordefinierten Vertragsendes auf Aufforderung des Vermieters eine Erklärung der pünktlichen Räumungsbereitschaft fordert (So: OLG Nürnberg, MietRB 2004, 203; OLG Stuttgart, WuM 1999, 414; Henssler, NJW 1989, 138, 142; Guhling/Günter/Geldmacher, Gewerberaummiete, 2. Aufl., 16. Teil, Kapitel 3, Rn. 27; Lützenkirchen, in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 546 BGB Rn. 24 a und b mit weiteren Nachweisen zu § 259 ZPO) und bei unterlassener Erklärung ein klagebegründendes Vorverhalten sieht. Diese Auffassung stützt sich darauf, es liege im berechtigten Interesse des Vermieters, frühzeitig zu erfahren, ob die Mieträume sofort nach Ende der Mietzeit für eine Weitervermietung oder für Bau- oder Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung stünden.

Insgesamt betont der BGH die Funktion des § 93 ZPO als Korrektiv der in § 257 ZPO ermöglichten Klage auf zukünftige Räumung außerhalb der Wohnraummiete: Die gesetzlich eingeräumte frühzeitige Möglichkeit zur gerichtlichen Durchsetzung des erst künftig fällig werdenden Räumungsanspruchs bestehe, aber zu dem Kostenrisiko eines sofort erklärten Anerkenntnisses der Gegenseite; grundsätzlich könne der beklagte Mieter dann den Antrag stellen, dem Vermieter die Kosten aufzuerlegen. Solle dieses Kostenrisiko eliminiert werden, so seien weitere konkrete Anhaltspunkte dafür notwendig, dass dem Räumungsanspruch nicht fristgerecht Genüge getan werde (Ebenso: BGH, Beschluss vom 20.9.2022 - IX ZB 4/22, WM 2022, 2147 Rn. 27). Ein bloßes Schweigen des Mieters reiche für diese Annahme nicht.

Nachzutragen ist:

Die im Ergebnis und Begründung überzeugende Entscheidung ist auch unabhängig vom Verfahrensrecht (materiell-rechtlich) veranlasst. Wenn die Kündigung eines Mietvertrags vom Vermieter gegenüber einem nicht persönlich anwesenden Mieter als Vertragspartner schriftlich erklärt wird, wird sie als Willenserklärung unter Abwesenden mit dem Zugang beim Vertragspartner wirksam (§ 130 Abs. 1 S. 1 BGB), ohne dass sie bestätigt werden muss. Denn es handelt sich um ein einseitiges Gestaltungsrecht.

Verfahrensrecht

Dann nochmals kurz zum Verfahrensrecht: Wie gesagt gibt es die Klage auf künftige Räumung bei Grundstücken oder Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen (§ 257 ZPO), ist aber unter den Voraussetzungen von § 259 ZPO auch in der Wohnraummiete denkbar (Dazu: BGH, Beschluss vom 25.10.2022 - VIII ZB 58/21, juris). Im Unterschied zur Rechtslage bei der Gewerberaummiete muss dann nur zusätzlich „die gerechtfertigte Besorgnis“ des Gläubigers hinzukommen, „dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung (- hier der Räumung der Mietsache, Anm. d. Verf. - ) entziehen werde“ (so der Wortlaut von § 259 ZPO).

Ebenso kann in beiden Gestaltungen zunächst eine fristlose Kündigung mit der eingelegten Räumungsklage sofort verbunden werden (Vgl. zur Schriftsatzkündigung im Zeitalter der gebotenen elektronischen Kommunikation zwischen Anwalt und Gericht: Fleindl, Kündigungen im beA-Zeitalter: Besonderheiten der Mietvertragskündigung in elektronischer Form, NZM 2024, 65 ff; Hartmann, Schriftsatzkündigung ade? Zur Unwirksamkeit der mietrechtlichen Kündigung im gerichtlichen elektronischen Rechtsverkehr, IMR 2023, 389 ff; Dötsch, Dass beA und materiell-rechtliche Schrifttumserfordernisse - Augen auf im Räumungsprozess!, MietRB 2018, 31; Ehrmann/Streyl, Praxis des elektronischen Rechtsverkehrs und Formwahrung bei der Mietvertragskündigung - im Fokus: Der beA-Weg, NZM 2019, 873, 876; Hinz, Die Kündigung des Mietverhältnisses im elektronischen Rechtsverkehr, MDR 2022, 1383, 1386 Rn. 20; Siegmund, MietRB 2023, 322; LG Itzehoe, MietRB 2023, 124 LG Bonn, Urteil vom 29.6.2023 - 6 S 97/22, IMR 2024, 189; LG Berlin, Beschluss vom 16.11.2022 - 64 S 160/22, IMR 2023, 399; AG Hamburg, Urteil vom 25.2.2022 - 48 C 304/21, IMR 2022, 230; zur notwendigen qualifizierten elektronischen Signatur als Äquivalent einer Schriftform: OLG Hamm, Beschluss vom 29.6.2023 - 4 UP 154/22, IMR 2023, 425 - einfache Signatur nicht ausreichend). Denn in dem Moment des Zugangs einer fristlosen Kündigung ist das Vertragsverhältnis rechtlich beendet, der Räumungsanspruch bereits fällig. Ebenso kann dies je nach Länge der Kündigungsfrist und erwarteter Verfahrensdauer auch bei hilfsweise und gemeinsam mit fristlosen Kündigungen fristgemäß erklärten Kündigungen funktionieren. Denn das Vertragsverhältnis muss nicht im Zeitpunkt der Klageeinreichung, sondern im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung als Grundlage der Urteilsfindung rechtlich beendet sein.

Wohnungsmiete

Im Unterschied zum Gewerberaummietrecht kann sich der Mieter aber in der Wohnungsmiete nicht durch eine notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel zur Räumung verpflichten (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Eine solche Klausel, als vollstreckbare Ausfertigung erteilt, würde ein Klageverfahren sparen und sofort zur Zwangsvollstreckung befähigen. Anders als in der Gewerbemiete ist also dort der Gang zum Gericht immer notwendig, wenn die Räumung und Herausgabe der Mietsache streitig ist.

Nur die zeitlich an einen Räumungstitel anknüpfenden gerichtlich gewährten Räumungsfristen (§§ 721, 794 a, 765 ZPO) können auf Antrag abgekürzt werden, wenn der Mieter als Räumungsschuldner während der laufenden Frist ein erhebliches Fehlverhalten zum Beispiel in Form von Gewaltausbrüchen zeigt (AG Berlin-Kreuzberg, Beschluss vom 14.11.2022 - 18 C 56/22, juris mit Anmerkung von Flatow, jurisPR-MietR 7/2023 Anm. 4). Auch andere zeitlich vorgreifende Rechtsschutzmöglichkeiten sind im Wohnungsmietrecht möglich, so zum Beispiel die Inklusion zukünftig fällig werdender Mieten in den Antrag einer Zahlungsklage (§ 258 ZPO) und auch die Klage auf zukünftige Leistung noch nicht fälliger Mieten bei Besorgnis der nicht rechtzeitigen Entrichtung bei Fälligkeit (§ 259 ZPO).

§ 259 ZPO greift bei wiederkehrenden Leistungen ein, deren Fälligkeit nur vom Zeitablauf abhängt (zu der Frage, ob ein Anspruch auf künftige Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB im Wege des § 258 ZPO geltend gemacht werden kann (Vgl. BGH, Beschl. v. 20.11.2002 – VIII ZB 66/02; NZM 2003, 231 = NJW 2003, 1395 = ZMR 2003, 333). Erfasst sind die Fälle, in denen der Mieter die Pflicht zur Zahlung der Miete oder Nutzungsentschädigung ernsthaft bestreitet, aber auch Gestaltungen, in denen aus sonstigen Gründen zu erwarten ist, der Mieter werde nicht zahlen (BGH, Beschl. v. 20.11.2002 - VIII ZB 66/02, a.a.O; BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 146/10; ZMR 2011, 709 = NJW 2011, 2886 = NZM 2011, 882). Für diese Erwartung genügt schon ein über einen längeren Zeitraum bestehender, die Bruttomiete mehrfach übersteigender Rückstand des Mieters (BGH, Urt. v. 04.05.2011 – VIII ZR 146/10, a.a.O.); Dabei kann der Rückstand auf Zahlungsunfähigkeit beruhen; er muss es aber nicht (So BGH, Beschl. v. 20.11.2002 - VIII ZB 66/02, a.a.O.). Schließlich genügt eine Einzelforderung.

Klageerweiterung

Entsprechendes gilt auch für Klagerweiterungen. Die Erweiterung auf während des Rechtsstreits fällig gewordene Ansprüche auf Miete oder Nutzungsentschädigung genügt dagegen nicht. Dann ist auf eine normale Leistungsklage überzuleiten. Denn der Übergang von Klagen nach den §§ 257 ff. ZPO auf eine normale Leistungsklage wegen der im Verlauf des Prozesses fällig gewordenen Ansprüche hindert nicht.

Schließlich kann auch in der Wohnungsmiete eine notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel, gerichtet auf Mietzahlung, vereinbart werden, als sofortige Vollstreckungsgrundlage dienen und Zahlungsklagen damit überflüssig machen (BGH, Urteil vom 14. Juni 2017 - VIII ZR 76/16, juris).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen