Mietende I

Vorzeitiges Rückgaberecht des Mieters?

Geschlossene Verträge sind einzuhalten. So haben wir es schon von den alten Römern gelernt. Für Mietverträge bedeutet das, dass der Mieter grundsätzlich erst zum Vertragsende die gemieteten Räume zurückgeben muss und bis dahin Miete zu entrichten hat. Die Praxis zeigt aber immer wieder ein Interesse bei Mietern, früher aus dem Vertrag auszusteigen, sprich die Räume vorzeitig zurückzugeben; dies natürlich in der Hoffnung, damit Miete sparen zu können. Für den Vermieter stellt sich dann die Frage, ob er dies akzeptieren und die Räume auch vorher zurücknehmen muss.

Dazu der folgende Fall

M kündigt mit Schreiben vom 7.11.2011 das Mietverhältnis zum 28.2.2012. V ist einverstanden. M informierte V darüber, dass er am 26.11.2011 ausziehen werde und die Übergabe der Wohnung zwischen 14:00 und 17:00 Uhr erfolgen könne. Unstreitig bietet er letztlich am 29.11.2011 dem V die Wohnungsschlüssel an dessen Haustür an. V lehnt allerdings die Annahme der Schlüssel ab; er habe sich durch M "überfallen gefühlt." Vor allem bestehe er auf einem ordnungsgemäßen Übergabetermin. Schließlich wolle er nicht, dass ihm die Entgegennahme der Schlüssel als Anerkennung einer fristlosen Kündigung oder als Mietaufhebungsvertrag ausgelegt würde. V klagt auf Zahlung von Miete und Nutzungsentschädigung im Hinblick auf eine nach Ablauf der Mietzeit durchgeführte Rücknahme der Wohnung. Das AG folgt ihm. Auf die Berufung des M hob das LG Bonn die Entscheidung auf und wies die Klage weitestgehend ab (LG Bonn, Urteil vom 5.6.2014 - 6 S 173/13, MietRB 2014, 290 = ZMR 2014, 977).

Die Gründe

V habe zwar Anspruch auf die (Netto-)Miete bis zur regulären Beendigung des Mietverhältnisses in 2/2012, nicht jedoch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB für den nachfolgenden Zeitraum. Denn M sei gem. § 271 Abs. 2 BGB zur vorzeitigen Rückgabe der Mietsache, also schon vor Vertragsende, berechtigt gewesen; er durfte bereits vor Fälligkeit den Anspruch aus § 546 BGB erfüllen. Der Mieter habe in der Regel ein Recht zur vorzeitigen Rückgabe der Mietsache, es sei denn, durch eine vorzeitige Leistung wird in die Rechte oder rechtlich geschützte Interessen des Vermieters eingegriffen. Das folge auch daraus, dass der Mieter, der grundsätzlich zum Gebrauch der Mietsache nicht verpflichtet sei, die Übernahme bei Vertragsbeginn ablehnen könne, ohne in Schuldnerverzug zu geraten (Ebenso Schmidt-Futterer/Streyl, 10. Aufl., § 546 Rz. 77; a. A. OLG Düsseldorf v. 19.5.1988 - 8 U 163/87; KG v. 6.5.1999 - 8 U 1700/98; OLG Dresden v. 20.6.2000 - 23 U 403/00).

V hatte im vorliegenden Fall keine Umstände dargetan, die die Annahme eines Ausnahmefalls rechtfertigen konnten. Er ist somit durch eine unberechtigte Weigerung zur vorzeitigen Rückgabe der Mietsache in Annahmeverzug geraten.

Ergebnis

Der Mieter ist in der Regel zur vorzeitigen Rückgabe der Mietsache berechtigt, es sei denn, durch eine vorzeitige Leistung würde in Rechte oder rechtlich geschützte Interessen des Vermieters eingegriffen.

Konsequenzen

  1. Ist der Mieter zu einer vorzeitigen Rückgabe berechtigt und lehnt der Vermieter die Annahme der Schlüssel ab, so kommt er in Annahmeverzug (LG Bonn, Urteil vom 5.6.2014 - 6 S 173/13, MietRB 2014, 290 = ZMR 2014, 977; (§ 293 BGB). Daraus folgt: Der Mieter darf nach vorheriger Androhung den Besitz einseitig aufgeben (§ 303 BGB) und genügt damit seiner Rückgabepflicht ([1] OLG Düsseldorf, Urt. v. 21.1.1999 – 10 U 32/98, NZM 1999, S. 1142 f).
  2. Unabhängig davon, ob eine Rückgabe vor Vertragsende zulässig ist, bleibt der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung der Miete verpflichtet. Der Vermieter ist bei einem verfrühten Auszug nicht zu einer anderweitigen Vermietung gehalten. Ihn trifft auch keine Pflicht zur Schadensminderung (§ 254 BGB). Denn es handelt sich bei dem Anspruch auf Entrichtung der Miete nicht um einen Schadensersatzanspruch, sondern um einen Erfüllungsanspruch.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen