Mieterhöhung

Nach der Kündigung des Mietvertrags?

Ist das klug? Der typische Fall: Das Mietverhältnis ist zerrüttet, der Vermieter möchte auf jeden Fall kündigen. Zur Not muss dann der Eigenbedarf als Kündigungsgrund herhalten. Der Mieter geht in keiner Weise auf die Kündigung ein. Der Vermieter erhöht den Druck, indem er nach Ausspruch und Zugang der Kündigung eine erhöhte Miete verlangt.

So auch in diesem Fall: Vermieter V kündigt das Wohnungsmietverhältnis wegen Eigenbedarfs mit Wirkung zum 29.2.2024. Mieter M hält die Kündigung aus formellen Gründen für unwirksam und zieht nicht aus. V klagt auf Räumung. Die Klage wird am 21.3.2024 zugestellt. Am 16.4.2024 richtet V ein Mieterhöhungsverlangen an M mit der Aufforderung, zuzustimmen und die erhöhte Miete ab dem 1.8.2024 zu zahlen. M stimmt am 30.4.2024 zu. V hält an der Räumungsklage fest.

Klage abgewiesen

Das AG Bielefeld weist die Klage ab (AG Bielefeld, Urteil vom 17.6.2024 - 411 C 34/24, IMR 2024,414 = IMRRS 2024, 0884). Denn V hat eine Mieterhöhung ohne jegliche Bezugnahme zu der bereits ausgesprochenen Kündigung verlangt, deren Wirkung über das durch Kündigung gesetzte Vertragsende zeitlich hinausreicht. In einer solchen Erklärung kann nach Auffassung des Gerichts in dieser Lage nur das Angebot gesehen werden, das Mietverhältnis mit der erhöhten Miete fortzusetzen. Denn, so das Gericht, es sei ein leichtes, mit der Mieterhöhung zugleich zu erklären oder deutlich zu machen, dass an einer bereits ausgesprochenen Kündigung festgehalten werde. Zu verlangen sei dann die Erklärung, dass die Mieterhöhung unter Fortgeltung der Kündigung verlangt werde.

Nachzutragen ist:

Das setzt natürlich eine hinreichend lange Kündigungsfrist voraus, innerhalb derer die Wirkung der verlangten Mieterhöhung zeitlich noch greift. In dem entschiedenen Fall ist das anders. Wird die Mieterhöhung erst nach Ende der Kündigungsfrist verlangt, ist der Mietvertrag in diesem Zeitpunkt beendet. Auch ein Räumungsurteil, dass die Kündigung als Vorfrage bestätigt, würde auf das Ende der Kündigungsfrist zurückwirken. Dann kann in einem Mieterhöhungsverlangen allerdings nur das Angebot auf Abschluss eines neuen Mietvertrags gesehen werden (zu Recht ebenso: Federenko, Anmerkung zur AG Bielefeld, Urteil vom 17.6.2024 - 411 C 34/24, IMR 2024, 414; vgl. auch: LG Köln, Urteil vom 14.3.2019 - 6 S 150/18, juris).

Aus alledem folgt:

Will der Vermieter über die erklärte Kündigung hinaus mehr Druck machen und legt er mit einem Mieterhöhungsverlangen „den 2. Gang“ ein, dann macht das nur im Falle länger laufender Kündigungsfristen Sinn, wenn das Mieterhöhungsverlangen noch innerhalb der laufenden Frist erklärt wird und zeitlich ebenso noch innerhalb der Frist greift. Dazu ist auszuführen, dass der Mieter nach Zugang des Erhöhungsverlangens zwei volle Monate lang Zeit halt, der Mieterhöhung zuzustimmen. Nur dann, wenn die Kündigungsfrist länger läuft, kann also eine solche Strategie erwogen werden. Sonst gerät sie zum „Schuss ins eigene Knie“.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen