Modernisierung

Fehlende Zustimmung des Mieters nach Ankündigung

Will der Vermieter noch modernisieren Baumaßnahmen die Miete einseitig erhöhen, so muss dem eine ordnungsgemäße schriftliche Ankündigung vorausgegangen sein (§§ 555 c Abs. 1 Satz 2, 555 d Abs. 1 BGB). Dabei löst ein ordnungsgemäßes Ankündigungsschreiben die die Pflicht des Mieters zur Duldung der Baumaßnahmen aus. Den Baumaßnahmen ausdrücklich zustimmen muss er nicht. Das führt den Mieter in eine unsichere Situation. Denn bei der Planung und weiteren Vorbereitungen der Handwerkereinsätze vor Ort weiß er nicht, ob sich der Mieter dagegen wehren wird. Kann der Vermieter zur Zustimmung auffordern und bei Reaktionslosigkeit des Mieters auf Duldung der Baumaßnahmen klagen?

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Dazu der folgende Fall:

Vermieter V kündigt am 27.11.2019 Erhaltungsmaßnahmen ab dem 20.1.2020 und weitere Modernisierungen ab dem 16.3.2020 an. Mieter M soll ausdrücklich bis zum 31.12.2019 erklären, dass er die angekündigten Maßnahmen dulden wird. M reagiert nicht. V setzt eine Nachfrist für die verlangte Erklärung bis zum 6.1.2020. M meldet sich wiederum nicht. V verklagt deshalb am 14.1.2020 auf Duldung. M gibt mit Zustellungsdatum der Klage gleichzeitig die verlangte Erklärung ab. V erklärt daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt und stellt Kostenantrag. Das Gericht belastet aber ihn als Kläger. V wehrt sich bis zum BGH – erfolglos (BGH, Beschluss vom 27.4.2021 – VIII ZB 44/20).

Der beklagte M habe nur dann die Verfahrenskosten zu tragen, wenn er Veranlassung zur Erhebung der Duldungsklage gegeben hätte. Davon sei nur auszugehen, wenn V als Kläger den Eindruck hätte haben müssen, ohne Inanspruchnahme des Gerichts käme er nicht zu seinem Recht. Bezogen auf das eingeklagte Duldungsverlangen sei von einem Anlass zur Klage nur auszugehen, wenn der Vermieter den Mieter nach Ablauf einer angemessenen Frist im Anschluss an den Erhalt des Schreibens vom 27.11.2019 (erneut) zur Abgabe einer Duldungserklärung aufgefordert hätte. Das müsse aber zu einem Zeitpunkt geschehen sein, in dem die Duldung der angekündigten Baumaßnahmen fällig war und deshalb die verlangte Erklärung eine verzugsbegründende Wirkung entfaltet habe. Mit den Baumaßnahmen sei aber noch nicht begonnen worden.

Damit mutet der BGH dem Vermieter tatsächlich Unsicherheit bis zum Beginn der Baumaßnahmen zu. Weitergedacht gilt dies dann auch für die Frage eines gestörten oder ungestörten Handwerkereinsatzes und damit für die Durchführbarkeit der Baumaßnahmen insgesamt. Dies gilt schließlich für die wirtschaftlichen Auswirkungen.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen