Rückgabe der Mietsache

Weitere Nutzungsentschädigung wegen mangelhafter Reinigung?

Gibt der Mieter bei Vertragsende die Mieträume nicht pünktlich an den Vermieter zurück, enthält er sie ihm damit ohne oder gegen seinen Willen vor, so schuldet er weitere Nutzungsentschädigung für die Zeit ab dem Vertragsende (§ 546 a Abs. 1 BGB). Dies gilt sowohl im Wohnungs- als auch im Gewerberaummietrecht. 

Häufig entsteht in der Praxis Streit über den Wohnungszustand bei Vertragsende, insbesondere über den Reinigungszustand. Vermieter neigen dann häufig zu der Auffassung, einen solchen „Saustall“ nehme man nicht zurück. Das Urteil des OLG Dresden schafft jetzt noch einmal Klarheit in dieser Frage (Urteil vom 30.8.2023 - 5 U 547/23, juris). Eine unterlassene oder eine schlecht ausgeführte Reinigung der Mieträume hindere die Annahme ihrer Rückgabe im Rechtssinne nicht. Weitere Nutzungsentschädigung nach Vertragsende sei deshalb nicht veranlasst (§ 546 a Abs. 1 BGB).

Aber:

Es kann keinem Zweifel unterliegen, dass der Mieter die Räume „besenrein“ zu hinterlassen hat, wenn ihm keine eingehenderen Reinigungspflichten im Mietvertrag aufgegeben sind (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/05; BGH, Urteil vom 5. März 2008 – VIII ZR 37/07 –, jeweils juris). Grobe Verschmutzungen (zum Beispiel Spinnweben an der Zimmerdecke) muss der Vermieter nicht hinnehmen. So etwas ist nicht als „besenrein“ zu verstehen. Das gilt natürlich auch für vergleichbare Verschmutzungen.
Beachtet der Mieter dies nicht, kann der Mieter die Arbeiten fremd vergeben, dem Mieter die dafür angefallenen Kosten in Rechnung stellen und auch weiter aus dem Gesichtspunkt des Verzugs Miete (anstelle von Nutzungsentschädigung) für die Zeit verlangen, in der er wegen Verletzung der Reinigungspflicht des Mieters die Wohnung noch nicht wieder anbieten und weitervermieten kann.

Ein Hinweis zum Schluss:

Das OLG Dresden befasst sich in der genannten Entscheidung auch mit der gebotenen Rückgabe der Schlüssel zu den Mieträumen. Im Regelfall gebe der Mieter das Mietobjekt nicht zurück, wenn er noch Schlüssel behalte. Denn in diesem Falle liege regelmäßig keine vollständige Besitzaufgabe an dem Mietobjekt vor. Anders sei das aber in dem hier zur Entscheidung stehenden atypischen Fall, bei dem sich die Mietvertragsparteien zu Beginn des Vertrags darauf geeinigt hätten, dass der Mieter für ein vorhandenes Schloss des Vermieters im Rolltor ein eigenes Schloss einbaut.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen