Mieterhöhung

Wann ist ein Mietspiegel „vergleichbar“?

Existiert in der eigenen Gemeinde kein Mietspiegel, so kann nach dem Gesetz auch der Mietspiegel einer „vergleichbaren Gemeinde“ als Begründungsmittel für die eigene Mieterhöhung herangezogen werden (§ 558 a Abs. 4 Satz 2 BGB). Die Frage dabei ist immer: wann kann von der Vergleichbarkeit ausgegangen werden? Der BGH hat sich dazu mit Urteil vom 21. 8. 2019 - VIII ZR 255/19, IMR 2019, 439) geäußert.

Der Fall

Vermieter V möchte die Miete erhöhen. Ein Mietspiegel steht dafür als Begründungsmittel in seiner Gemeinde nicht zur Verfügung. Über die sonstigen Begründungsmittel verfügt er nicht (3 Vergleichswohnungen, Mietdatenbank/Mietkataster), bzw. sie sind ihm zu teuer (Sachverständigengutachten). Folglich legt er seinem schriftlich geäußerten Verlangen auf Zustimmung des Mieters zur begehrten Mieterhöhung den Mietspiegel der Nachbargemeinde als Begründungsmittel zugrunde. Mieter M reagiert nicht, V klagt auf Zustimmung.

Der BGH verwirft die Klage in letzter Instanz. Das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam, weil kein taugliches Begründungsmittel verwendet wurde. Der verwendete Mietspiegel der Nachbargemeinde sei nicht verwertbar. Denn die Nachbargemeinde sei nicht vergleichbar zur eigenen Gemeinde, in der die Wohnung liege. Kriterien der Vergleichbarkeit seien insbesondere:

  • die jeweilige Einwohnerzahl,
  • die Erreichbarkeit der infrastrukturellen Einrichtungen wie Schulen oder Krankenhäuser,
  • das Wirtschaftsangebot,
  • die Kultureinrichtungen wie Theater oder Kinos.

Insgesamt müsse die Vergleichbarkeit „unter Berücksichtigung aller wesentlicher Umstände des Einzelfalls“ anhand konkreter Merkmale festgestellt werden. Entscheidend sei auch, ob die Stadt ein „Oberzentrum“ im Sinne des landeseigenen Entwicklungsprogramms, oder ein zentraler Ort mit überörtlich relevanten Einrichtungen wie Theatern, Kinos, Krankenhäuser sei, während die verglichene Gemeinde all diese Kriterien ebenso zeigen müsse. Zu berücksichtigen sei auch, ob U-Bahn- oder S-Bahn-Haltestellen, bzw. Anschlüsse vorhanden seien, um davon auf die Erreichbarkeit der infrastrukturellen Angebote sowohl innerhalb der Stadt als auch in der Gesamtregion für die Einwohner zu schließen. Allein die Nähe beider verglichenen Gemeinden zu einer Großstadt spiele keine entscheidende Rolle. Ebenso lasse die Entwicklung der Grundstückspreise in den jeweiligen Gemeinden keine verlässlichen Rückschlüsse auf die ortsüblichen Mieten zu.

Anmerkung

Ist das Mieterhöhungsverlangen mangels Vergleichbarkeit der Gemeinden formell unwirksam, kann der Vermieter im Verlauf der Zustimmungsklage ein wirksames Erhöhungsverlangen nachholen (§ 558 b Abs. 3 S. 1 BGB). Dazu kann er zum Beispiel Vergleichswohnungen als Begründungsmittel benennen und auf diese Weise den Begründungsmangel beheben. Allerdings muss der Mieter die Erklärung als erneutes Erhöhungsverlangen erkennen können. Dieses Vorgehen löst für den Mieter eine erneute Zustimmungsfrist aus (§ 558 b Abs. 3 S. 2, Abs. 2 Satz 1 BGB). In der Sache bedeutet dies für den Vermieter eine „Zeitstrafe“. Denn die zusätzlich laufende Zustimmungsfrist verschiebt den Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung auch dann nach hinten, wenn das Erhöhungsverlangen (jetzt im Prozess) formell rechtmäßig begründet und der Zustimmungsklage stattgegeben wird (§ 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB …„bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens“ …, also zwei bis drei Monate).

Auswege aus diesem Dilemma?

Vereinbarung mit dem Mieter ohne Rücksicht auf den Mietspiegel und ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Im laufenden Mietverhältnis ist eine einvernehmliche Mieterhöhung grundsätzlich möglich (§ 557 BGB). § 558 BGB setzt dazu keine Grenzen - die Vorschrift ist auf diesen Fall nicht anwendbar. Eine einvernehmliche Mieterhöhung unterliegt insbesondere nicht der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB). Denn sie stellt kein gesetzliches Verbot dar, dem diese Vereinbarung Rechnung tragen müsste (so Blank/Börstinghaus, § 558 BGB Rn. 81). Stimmt der Mieter daher einer Mieterhöhung zu, die über der Kappungsgrenze oder über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, so ist eine Vereinbarung mit dem Vermieter grundsätzlich wirksam. Sie darf allerdings nicht gegen § 134 BGB in Verbindung mit § 5 WiStG verstoßen. Das bedeutet: übersteigt die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 %, ist der überschießende Teil nichtig und damit nicht vereinbart. Dann bleibt es bei einer Mieterhöhung um 20 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ebenso darf die Regelung nicht gegen den Mietwucher-Tatbestand verstoßen (§ 138 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 291 StGB). Der § 558 BGB auf die einvernehmliche Mieterhöhung nach § 557 BGB nicht anwendbar ist, gelten auch die Fristen

  • 12 Monate lang unveränderte Miete im Zeitpunkt des schriftlichen Erhöhungsverlangens,
  • 15 Monate lang unveränderte Miete im Erhöhungszeitpunkt,
  • Zustimmungsfrist: bis zum Ablauf des 2. Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens
  • Klagefrist: bis zum Ablauf des 3. Monats nach Ablauf der Zustimmungsfrist
  • erhöhte Miete ab dem Beginn des 3. Monats nach Zugang des Zustimmungsverlangens im Falle erteilter Zustimmung

in §§ 558 Abs. 1, 558 b Abs. 1 und 2 BGB nicht.

Die Beschränkungen in §§ 556 d BGB ff (Mietpreisbremse) gelten nur bei Abschluss eines neuen Mietvertrags, sodass § 557 BGB, im laufenden Vertragsverhältnis angewendet, ebenfalls nicht beeinflusst wird.

Mieten aus Sammlungen des Gutachterausschusses für Grundstücksbewertung?

Gemäß §§ 558 a Abs. 2 Nr. 2, 558 e BGB kann das Zustimmungsverlangen auch mit Werten aus einer Mietdatenbank begründet werden. „Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.“ (§ 558 e BGB). Mietwerte, die der Gutachterausschuss für Grundstücksbewertung gesammelt hat, dienen zur Ermittlung des Ertragswerts innerhalb von Verkehrswertgutachten, der Hauptaufgabe des Gutachterausschusses (§ 193 BauGB), jedoch nicht zur Fortschreibung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Begründungsmittel für Mieterhöhungsverlangen. Derartige Miet- und Pachtwertsammlungen füllen schon deshalb den Begriff der Mietdatenbank nicht aus, und sind deshalb kein taugliches Begründungsmittel (zur Verfehlung des Zwecks in diesem Falle zutreffend Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 558 e BGB Rn. 19 - Aussagen beziehen sich insgesamt auf Datensammlungen wie Wohngeldstatistiken, Daten von Maklerverbänden, Daten der Finanzämter oder der kommunalen Gutachterausschüsse).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen