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Verzicht auf Harmonisierung des Mietrechts mit dem WEG-Recht

WEG-Reform IV: „Steine statt Brot“ - Gebrauchsregelungen und Nutzungsrechte

Einer der streitträchtigsten Konstellationen in der Trias Mieter/Vermieter/Eigentümergemeinschaft zeigt sich beim vermieteten Sondereigentum. Es geht um Gebrauchsregelungen und Nutzungsrechte. Mietvertragliche Befugnisse und Nutzungsrechte innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft können hier stark auseinanderfallen. Entsprechend hoch ist das Streitpotenzial. Die WEG-Reform greift dieses Praxisproblem nur halbherzig auf und verzichtet auf eine Harmonisierung des Mietrechts mit dem WEG-Recht.

Betroffen sind vor allem

  • Tierhaltung,
  • Musizieren,
  • Ruhezeiten,
  • Berufliche Nutzung,
  • Duschen,
  • Grillen,
  • Rauchen,
  • Benutzung von Balkonen, Terrassen sowie sonstigen Frei- und Parkflächen
  • Abstellen von Rollstühlen, sonstigen Gehhilfen und Kinderwagen,
  • Herstellung einer Barrierefreiheit in den Gemeinschaftsbereichen (zukünftig § 554 BGB-E, 15 WEG-E)
  • Parabolantennen

Zur Veranschaulichung ein Fall zur Hundehaltung:

Eigentümer E vermietet an Mieter M. M geht dem Rest der Gemeinschaft mit seinem Hund „Kacki“ gehörig auf den Nerv. „Kacki“ verschmutzt Aufzug und Treppenhaus; er verewigt sich überall und kläfft ohne Unterlass.

Schon nach bisherigem Recht kann die Eigentümergemeinschaft wirksam ein Transportverbot für den Hund im Aufzug beschließen (LG Karlsruhe, Urteil vom 12. Dezember 2013 – 5 S 43/13 –, juris).

Darüber hinaus gibt der BGH (Urteil vom 25.10.2019 - V ZR 271/18, - NZM 2020, 107) dem gestörten Eigentümer einen Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung von Störungen als individuell auszuübendes Recht aus § 1004 BGB. Die Eigentümerversammlung konnte allerdings bisher durch einfachen Mehrheitsbeschluss die Ausübung dieses Rechts an sich ziehen (§ 10 Abs. 6 Satz 3 Art. 2 WEG). Sowohl dem gestörten Eigentümer als auch der Gemeinschaft stehen nach Auffassung des BGH diese Ansprüche auch gegenüber einem Mieter zu. Die Argumentation der Karlsruher Richter dazu: Der Mieter, der seine Rechte vom Wohnungseigentümer und Vermieter ableitet, kann nicht mehr Rechte gegenüber der Gemeinschaft haben, als der Eigentümer und Vermieter selbst.

Beispiel:
Der Mietvertrag beinhaltet eine zulässige und wirksame Tierhalterklausel, die die Haltung eines Hundes von einer Interessenabwägung im konkreten Einzelfall abhängig macht (BGH, Urteil vom 20.3.2013 - VIII ZR 168/12, NJW 2013, 1526). Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Hundehaltung ausnahmslos zu verbieten.

Hintergrund:
In Wohnungseigentumsanlagen ist es möglich, dass die Versammlung der Wohnungseigentümer die Haltung von Hunden und Katzen untersagt. Ein solcher Beschluss ist nicht nichtig, wie das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt/Main entschied (Urteil vom 17.1.2011 - 20 W 500/08).

Durch einen solchen Beschluss wird das Eigentumsrecht eines Wohnungseigentümers, der ein Tier halten möchte, nicht unverhältnismäßig beschnitten; ebenso: AG Hannover, Urteil vom 28.4.2016 - 541 C 3858/15, ZMR 2017, 898; a. A. zum generellen Verbot jedweder Hundehaltung AG Würzburg, Urteil vom 16. Dezember 2014 - 30 C 1598/14, v ZMR 2015, S. 423 – Verbot nur durch Vereinbarung oder durch einen bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss mit vereinbarungsersetzendem Charakter, der unangefochten geblieben sei, möglich, denn Mehrheitsbeschlüsse zur Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG dagegen beträfen nur Gebrauchsbeschränkungen, nicht aber generelle Verbote; zur „Verordnung eines generellen Leinenzwangs für Hunde im Außenbereich durch Mehrheitsbeschluss: BGH, Urteil vom 8. Mai 2015 - V ZR 163/14, NZM 2015, 595 = ZWE 2015, 328 = ZMR 2015, 729 – zulässig; zum Leinenzwang auch für Katzen und generell zur Einschränkbarkeit der Tierhaltung in WEG-Anlagen: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14. Juli 2015 - 2-09 S 11/15, IMR 2015, Seite 418; ebenso schon BGH, Urteil vom 4.5.1995 – V ZB 5/95, WuM 1995, 447 = ZMR 1995, 416 = NJW 1995, S 2036). BGH, Urteil vom 8.5.2015 – V ZR 163/14, NZM 2015, 595 = ZWE 2015, 328 = ZMR 2015, 729 = IMR 2015, 337 LG Lüneburg, Urteil vom 15.5.2012 – 9 S 73/11, ZMR 2012, S. 728.

Mietrechtlich ist ein generelles Hundehaltungsverbot nicht möglich (AG Hannover, Urteil vom 28. April 2016 – 541 C 3858/15, ZMR 2017, 898). Für unseren Fall bedeutet das: M und E werden auf „Entfernung“ von Kacki erfolgreich in Anspruch genommen. M macht jetzt seine Rechte aus dem Mietvertrag gegen E geltend. E ist der „Verlierer“ und „sitzt zwischen den Stühlen“. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich gegen ihr vermietendes Mitglied und gegen dessen Mieter wenden, der Vermieter hat keinerlei Handhabe gegenüber dem Mieter. Der Mietvertrag und gesetzlicher Rechtsrahmen sind zu beachten. Wird also der Mieter von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Unterlassung in Anspruch genommen, stehen ihm daraus eigene Rechte gegenüber dem Vermieter zu. Der Vermieter ist und bleibt im Nachteil. Der Entwurf ändert daran - nichts. Nur die Anspruchsinhaberschaft ändert sich im Hinblick auf Störungen des Gemeinschaftseigentums und weiter für solche Störungen, zu deren Abwehr eine einheitliche Rechtsverfolgung erforderlich ist. An die Stelle eines Vergemeinschaftungsbeschlusses nach bisherigem Recht tritt jetzt künftig eine gesetzliche geborene Ausübungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband (§ 9a Abs. 2 WEG-E).

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Die einzige Möglichkeit diese Friktionen zwischen Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht etwas zu reduzieren besteht darin, im zulässigen Umfang von § 308 Nr. 4 BGB Öffnungsklauseln zur einschränkenden Ausgestaltung von Nutzungsrechten nach Vertragsabschluss in die Mietverträge aufzunehmen (dazu: Riecke, Anmerkung zu LG Hamburg, Urteil vom 26.6.2008 – 307 S 34/08, in ZMR 2009, 290; ebenso Kümmel, in Köhler / Bassenge, Anwaltshandbuch WEG, 2. Aufl. 2003, S. 894 Rn. 477; Armbrüster, Harmonisierung des wohnungseigentumsrechtlich und mietrechtlich zulässigen Gebrauchs, FS Blank (2006), S. 577, 583). Dies aber ist ein AGB-rechtliches Problem dass der Gesetzgeber aufgrund einer entsprechenden Empfehlung der vorbereitenden Expertenkommission bewusst offen gelassen hat.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen