Verwalterwechsel und Abrechnungspflicht
Verwalter V hat zum 31.12.2021 sein Mandat niedergelegt. Aktuell befindet man sich im Clinch um die Herausgabe der Verwaltungsunterlagen und zu der Frage, ob er die Jahresabrechnung für 2021 noch zu erstellen hat. Auch der neu gewonnene Verwalter K verspürt keinerlei Neigung, die Abrechnung für 2021 zu erstellen. Gegen ein entsprechendes Ansinnen der Eigentümergemeinschaft kontert er mit dem Argument, er sei ohne Abrechnungsunterlagen für diesen Zeitraum dazu nicht in der Lage. Wer muss die Abrechnung erstellen?
Nach neuem Recht beschließt die Gemeinschaft über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse auf der Grundlage einer Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG). Die Jahresabrechnung hat der Verwalter zu erstellen (§ 28 Abs. 1 Satz 2 WEG). Wechselt der Verwalter, so stellt der BGH für die Abrechnungspflicht nicht auf den Eintritt der Abrechnungsreife (Fälligkeit) ab, sondern auf den Zeitpunkt, in dem der Abrechnungsanspruch entsteht und darauf, wer dann bestellter Verwalter ist (BGH, Urteil vom 16.2.2018 - V ZR 89/17, ZMR 2018, 523). Dabei lässt er offen, ob die Abrechnungspflicht zum Ende eines Wirtschaftsjahres am 31. Dezember oder zum 1. Januar des Folgejahres entsteht.
Daraus folgt:
Wechselt der Verwalter während des folgenden Abrechnungsjahres, so hat er die vorherige Jahresabrechnung zu fertigen. Der neu bestellte Verwalter hat dann das laufende Jahr abzurechnen. Fällt das Ende des Wirtschaftsjahres kalendarisch mit dem Verwalterwechsel zusammen, so ist umstritten, ob der alte oder der neue Verwalter abrechnungspflichtig ist (für den alten Verwalter: Jennißen, WEG, 7. Aufl. 2021, § 28 Rn. 201 ff, denn die Rechenschaftspflicht als Element der Jahresabrechnung könne nur vom alten Verwalter wahrgenommen werden, weil der neue noch nicht bestellt war; für den neuen Verwalter: Hügel/Elzer., WEG, 3. Aufl. 2021, § 28 Rn. 112 f unter Berufung auf den Gesetzeswortlaut in § 28 Abs. 2 WEG; der neue Verwalter zeichne nicht für die zutreffende Erfassung und Verbuchung der Zahlungsvorgänge verantwortlich, sondern aufgrund nachvertraglicher Pflichten der Ex-Verwalter; und die Verwaltungsunterlagen seien an den neu bestellten Verwalter herauszugeben; zur Herausgabepflicht aller Verwaltungsunterlagen nach Beendigung des Verwaltervertrags gemäß §§ 667, 665 BGB: AG Essen, Urteil vom 20.8.2020 - 196 C 6/20, ZMR 2022,658, dort auch zur Aufbewahrungspflicht nach § 147 AO - einschließlich aller elektronisch gespeicherten Verwaltungsunterlagen: AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 13.5.2022 - 980 a C 43/21, ZMR 2022, 663). Das AG Kassel (AG Kassel, Urteil vom 11.11.2021 - 800 C 1850/21, ZWE 2022, 229) stellt auf die nach neuem Recht begründete Pflicht der Gemeinschaft ab, die Jahresabrechnung zu erstellen (§§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 5 WEG), handelnd durch den Verwalter (§§ 9a, 9b, 28 Abs. 2 Satz 2 WEG). Deshalb sei der im Zeitpunkt der Abrechnungspflicht vorhandene Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet. Diesen Schluss sieht der BGH indessen als nicht zwingend an und präferiert eine Lösung durch entsprechende Vereinbarung im Verwaltervertrag (BGH, Urteil vom 11.6.2021 - V ZR 215/20, ZMR 2021, 830; BGH, Versäumnisurteil vom 5.7.2019 - V ZR 278/17, ZMR 2020, 206; BGH, Urteil vom 26.2.2021 - V ZR 290/19, ZWE 2021, 282 - zum Anspruch auf Vorschuss gemäß § 637 BGB analog für die Erstellung der Jahresabrechnung).
