Wohnungseigentum

Heimwerker – gut wenn man‘s selber macht, oder?

Ganze Industriezweige und Handelsketten leben davon, der Lust am „heimwerkern“. Die augenblickliche Pandemie beflügelt: In Urlaub fahren ist gerade nicht so attraktiv, zu Hause bleiben manchmal staatlich verordnet oder aus eigenen Vernunftsgründen bevorzugt. Geld, das man sonst innerhalb der Freizeit und für den eigenen Urlaub anderswo ausgegeben hat, ist nicht verbraucht. Also „peppt“ man das eigene Zuhause auf, saniert, renoviert, gönnt sich einen komplett neuen Innenausbau oder „tobt“ sich draußen bei der Anlage neuer Terrassen, Loggien etc. aus.

So auch in dem folgenden Fall:

K kauft eine Eigentumswohnung. Die geltende Gemeinschaftsordnung betont den Charakter der Wohnanlage als ruhig mit gehobenem Standard. Vor seinem Einzug will K umfassend renovieren. So tauscht er alle Bodenbeläge, erneuert den Innenputz, alle Innentüren und erledigt alle Malerarbeiten. Bad und Küche fließt er neu. Ebenso erhält das Bad eine komplett neue Sanitärausstattung. Als „Heimwerker, der auf sich hält“, arbeitet K am Feierabend und am Wochenende. Dabei nimmt er sich Zeit und rechnet mit einer Bauzeit von ca. 12 Monaten. Verwalter V weist auf einen notwendigen Gestattungsbeschluss der Eigentümerversammlung hin; kopfschüttelnd erwidert K, er könne in seinem Sondereigentum umbauen, was, wie und solange er wolle. Hat K Recht?

Das Gesetz sagt dazu folgendes:

§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG
„Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
1. Deren Sondereigentum nicht über das in Abs. 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen (…)“

Die Vorschrift gilt vorbehaltlich einschlägiger Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, zu verstehen als Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander (Binnenrecht). In der Regel ist dort bestimmt, das eigene Sondereigentum so zu erhalten, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer bezogen auf deren Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht. Auf welche Weise der einzelne Sondereigentümer damit umgeht, ist seine Sache. Diesbezügliche Beschlüsse der Gemeinschaft sind mangels Beschlusskompetenz nichtig (so statt aller: Hügel/Erzer, Kommentar zum WEG, 3. Aufl. 2021, § 14 WEG Rn. 57).

Weiter ist bestimmt.
§ 13 WEG
1. Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.

2. Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

§ 20 WEG
1. Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
2. …
3. Unbeschadet des Abs. 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.

Nach diesen Vorschriften gilt also heute, dass der Sondereigentümer im Gegensatz zum bisherigen Recht nicht mehr uneingeschränkt und nach Belieben in seinem Sondereigentum bauen darf, wenn dies über eine bloße Erhaltung hinausgeht. Nochmals: Erhaltung meint Instandhaltung und Instandsetzung. Instandhaltung ist zu verstehen als kontrollieren, neu einstellen und justieren, befestigen, ölen, Instandsetzung beschreibt Reparatur- oder Austauschmaßnahmen sowie Erneuerungen.

Im Rahmen der Erhaltung benötigt der bauende Sondereigentümer keinen Beschluss, es sei denn, er überschreitet mit den Baumaßnahmen die aus § 14 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 1 Nr. 2 WEG folgenden Grenzen seines Gebrauchsrechts (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 11 Rn. 1223 ff; 1230 ff; Bärmann/Suilmann, Kommentar zum WEG, 14. Aufl. 2018, § 13 WEG Rn. 9; Lehmann-Richter, ZWE 2017, 193).

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Das bedeutet insbesondere im Hinblick auf die Tageszeit und auf die geplante insgesamte Länge der Baumaßnahmen:

Bloß zeitlich überschaubare Störungen zum Beispiel durch Baulärm oder durch den Transport und die Lagerung von Baumaterialien sind von den übrigen Eigentümern als unvermeidbar hinzunehmen (vgl. § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Ziehen sich die Bauarbeiten aber ungebührlich lange hin oder werden sie außerhalb der üblichen Bauzeiten durchgeführt und zeigen sich dadurch bedingte Störungen deswegen als dauerhaft, so müssen sie nicht hingenommen werden. Hier bedarf es eines besonderen Gestattungsbeschlusses (§§ 13 Abs. 2, 20 Abs. 1 WEG; so: Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 11 Rn. 1223 ff; 1230 ff; Bärmann/Suilmann, Kommentar zum WEG, 14. Aufl. 2018, § 13 WEG Rn. 9; Lehmann-Richter, ZWE 2017, 193). Verwalter V weist also zu Recht darauf hin, dass K für den von ihm geplanten zeitlichen Bauumfang einen Gestattungsbeschluss der Gemeinschaft benötigt.

Wie ist es nun, wenn K nicht nur sein Sondereigentum „umkrempelt“, sondern auch ins Gemeinschaftseigentum eingreifen möchte? Nehmen wir an, er plant auch den Einbau einer Fußbodenheizung in Bad und Wohnzimmer. Benötigt er auch hierfür einen besonderen Beschluss der Gemeinschaft?

In einem vergleichbaren Fall hat der BGH bereits im Jahre 2000 zum alten Recht festgestellt, dass bauliche Maßnahmen im Inneren des Sondereigentums, die von außen nicht optisch wahrnehmbar sind und nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt werden, nicht grundsätzlich eine störende Veränderung darstellen, weswegen die übrigen Wohnungseigentümer nicht zustimmen müssen (BGH, Beschluss vom 21.12.2000 - V ZB 45/00, ZMR 2001, 289). Werde aber in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen (z. B.: Durchbruch einer tragenden Wand), so sei zunächst schon deswegen von einem entstandenen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer auszugehen. Die Annahme eines solchen Nachteils sei erst dann ausgeschlossen, wenn keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes oder dessen Brandsicherheit geschaffen werde. Dazu sei der Nachweis einer Ausführung durch ein Fachunternehmen (Fachunternehmerbescheinigung) sowie gegebenenfalls ein statischer bzw. ein Brandschutznachweis, unter Umständen noch eine Baugenehmigung erforderlich.

Wie steht es nun mit einem eventuellen erforderlichen Beschluss?

Das neue Recht bezieht sich in § 13 Abs. 2 WEG ausdrücklich nur auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum. Geht es aber um Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum im räumlichen Bereich eines Sondereigentums, so gelten die für eine bauliche Veränderung unmittelbar eingreifenden Vorschriften (§§ 20, 21 WEG). Ein Gestattungsbeschluss der Eigentümerversammlung ist deshalb nötig, geführte Nachweise einer bautechnischen und sonstigen Unbedenklichkeit geplanter bzw. unternommener Eingriffe bleiben dann unbeachtlich (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 11 Rn. 1235). K benötigt dann erst recht einen Gestattungsbeschluss.

Baut K ohne Beschluss, handelt er eigenmächtig mit der Folge, dass die Gemeinschaft einen „Rückbau“ verlangen kann. Während der Bauphase kann K mit einer einstweiligen Verfügung (Baustopp) „gestoppt“ werden. Dazu kommen noch initiierte ordnungsbehördliche Maßnahmen im Falle einer baugenehmigungspflichtigen Maßnahme bei fehlender Baugenehmigung. Ferner kommen baubehördliche Maßnahmen wegen des Baulärms „zur Unzeit“ innerhalb der landesimmissionsschutzrechtlichen geschützten Ruhezeiten infrage.

Der „Toptipp“ für alle Heimwerker zum Schluss:
Besser vorher mal fragen – und ggflls. einen Beschluss fassen lassen!

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen