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Vorkaufsrecht des Mieters

Auch bei Wohnungs- oder Teileigentum

Wer eine Wohnung mietet, die dann hinterher in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, der hat als Mieter an dieser Wohnung im Verkaufsfalle ein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Ausnahme: Es wird an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine klare Regel, so sollte man es annehmen. Allerdings zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs, dass das gar nicht immer so klar ist. Worum geht es?

Mieter M wohnt in seiner Mietwohnung. Jahre später wird das Mehrfamilienhaus nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt und soll verkauft werden. Der aufteilende Grundstückseigentümer und Vermieter begründet an der Mietwohnung allerdings kein Wohnungseigentum, sondern Teileigentum zur freiberuflichen oder zur gewerblichen Nutzung. Die Teilungserklärung gibt dem erwerbenden Eigentümer das Recht, das begründete Teileigentum wieder in Wohnungseigentum zu verwandeln. Im Rahmen des Verkaufs von 8 Sondereigentumseinheiten, darunter der Mietwohnung des M, informiert das erwerbende Unternehmen M über sein Vorkaufsrecht und setzt eine Frist zur Ausübung von zwei Monaten. Auch der Verkäufer V weist M nach Eintragung des Erwerbers im Grundbuch auf dessen Vorkaufsrecht hin.

Eineinhalb Jahre später beruft sich M auf sein Vorkaufsrecht. Der Erwerber nimmt das nicht mehr zur Notiz und verkauft die von M genutzte Wohnung weiter. M klagt gegen V auf Schadensersatz in Höhe von ca. 200.000 €. Seine Begründung: Mit der Bildung von Teileigentum an der Wohnung habe V seinen Mieter M bewusst daran gehindert, sein Vorkaufsrecht auszuüben. Das sieht der BGH in letzter Instanz anders und weist die Klage ab (BGH, Urteil vom 21.5.2025 - VIII ZR 201/23, FD-MietR 2025, 809247).

Seine Begründung:

Dem Mieter habe ein Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB analog auch im Falle des begründeten Teileigentums an der bewohnten Wohnung zugestanden. Von einer planwidrigen Regelungslücke im Gesetz, die diesen Fall eines an Mietwohnungen gebildeten Teileigentums nicht erfasste, sei auszugehen. Das gesetzliche Vorkaufsrecht sei eingeführt worden, um dem Mieter von Sozialwohnungen im Falle einer Umwandlung in Eigentumswohnungen nach Auslaufen der Sozialbindung auch im Falle entstehenden freifinanzierten Wohnraums vor Verdrängung zu schützen. An die Möglichkeit einer Umwandlung auch in Teileigentum habe der Gesetzgeber nicht gedacht. Es seien keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass der Mieter in diesem Fall nicht geschützt werden sollte. Ganz im Gegenteil sei die Interessenlage in beiden Fällen - Begründung von Wohnungseigentum und Begründung von Teileigentum an Wohnraum - gleich. Vor allem könne ein Erwerber als neuer Vermieter in beiden Fällen wegen Eigenbedarfs kündigen.

Allerdings sei das Vorkaufsrecht des Mieters M erloschen, weil es nicht innerhalb der gesetzlichen Ausschlussfrist von zwei Monaten ausgeübt wurde (§§ 577 Abs. 1 Satz 3, 469 Abs. 2 Satz 1 BGB). Diese Frist sei auch nicht abdingbar. Denn mit der zeitlichen Limitierung solle Rechtsklarheit für alle Beteiligten erreicht werden.