Heizungstausch
Das eigene Haus aus Finanznot „versilbern“?
Die ehrgeizigen Klimaschutzpläne der Bundesregierung im Gebäudebereich führen bei vielen Immobilieneigentümern, insbesondere bei älteren Semestern, zu großer Sorge und Angst. Wie teuer wird das, wenn wir gesetzlich aufgegeben eine neue Heizung einbauen müssen?
Erste Schätzungen und Modellrechnungen dazu kursieren bereits. Klar ist: Beim Ansatz der Herstellungskosten geht es nicht nur um die Heizung selbst, sondern auch um die bautechnische Vorbereitung des Hauses zum Beispiel im Bereich „Dämmung“ beim geplanten Einsatz von Wärmepumpen und in der Elektroinstallation ebenfalls bei der Wärmepumpe, bei Solarthermie und bei Photovoltaik. Bei den letzten beiden Beispielen muss auch geprüft werden, ob die vorherige statische Ertüchtigung des Dachstuhls notwendig ist. Der Effekt: Der eigentliche Lebenszyklus einer Immobilie und ihrer Bauteile bleibt unberücksichtigt. Bauteilsanierungen werden jetzt situationsbezogen veranlasst.
Dann zu den Betriebskosten: Leitungsgebundene und feste Brennstoffe sind häufig teurer als herkömmliche vergleichbare Energieträger, in manchen Fällen auch flüssige Brennstoffe. Der Plan des Gesetzgebers hier: Über die Betriebskosten soll der Mieter nur die Kosten herkömmlicher Energieträger zahlen. Die Differenz zu den höheren Preisen für den Einsatz moderner regenerativer Energieträger soll beim Vermieter hängen bleiben!
Kann man das alles stemmen? Will man das alles? Häufig hörte man in der Vergangenheit zu solchen Sanierungsoffensiven den Satz: „Das sollen meine Kinder machen“ oder: „Das sollen meine Erben machen“. Der Gesetzgeber hat sich bei der anstehenden Novelle zum Gebäude-Energiegesetz den Sorgen älterer Immobilieneigentümer ab vollendeten 80 Lebensjahren im Falle selbst genutzter Ein- und Zweifamilienhäuser angenommen und sie von einer Sanierungspflicht ausgenommen. Diese Pflichten sollen dann bei Verkauf oder bei Vererbung des Hauses mit einem Übergangszeitraum eingreifen. Das Finanzierungsproblem betrifft aber durchaus auch jüngere Semester. Wenn man zum Beispiel mit Mitte 50, 60 oder 70 Lebensjahren einen Bankkredit in Anspruch nehmen möchte, dann wird zumeist freundlich abgewunken. Ein Notverkauf oder eine Teilungsversteigerung / Zwangsversteigerung als Alternative? Darüber kann man nicht ernstlich nachdenken!
Teilverkauf als Alternative?
Das ruft ein noch relativ junges Geschäftsfeld auf den Plan: den Teilverkauf des eigenen Hauses - das eigene Haus wird bis zur Hälfte an einen Finanzdienstleister veräußert. Im Gegenzug erhält man dann eine einmalig hohe Summe sowie ein lebenslanges Wohnrecht. Aus dieser erhaltenen hohen Summe wird dann häufig ein monatlich zu entrichtendes Nutzungsentgelt an den Dienstleister vereinbart. Eingepreist ist dort ein Rechnungszins, der Grundlage der Rendite des Anbieters ist. Rechtlich lässt sich dies als Annuitätendarlehen einordnen. Besonders für den, der keine Kinder und keine Erben hat, klingt dies verlockend. Trotzdem warnt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) auf ihrer Internetseite und in den Medien vor diesem Geschäftsmodell (vgl. dazu jetzt Schmidt, Das Recht des Teilverkauf von Immobilien, NJW 2023, 873 ff). Die Gründe dafür im Wesentlichen:
- Die eingepressten „Zinsen“ stellen sich wirtschaftlich für den Teilverkäufer als Verlust dar.
- Ein Verkauf des Hauses droht endgültig, wenn das Nutzungsentgelt nicht mehr gezahlt werden kann.
- Laufende Kosten des Hauses sind weiter vom ursprünglichen Eigentümer und Teilverkäufer zu tragen.
- Ein Rückkauf kann wegen eines im Vergleich zum Teilverkauf höheren Kaufpreises, vor allem aber wegen der verlorenen Zinsen, wirtschaftlich deutlich nachteilig sein.
- Das wirtschaftliche Endergebnis zeigt sich erst nach Abwicklung des Gesamtverkaufes.
- Der Teilverkäufer (bisheriger Hauseigentümer) trägt das Insolvenzrisiko des Teilkäufers.
Verwendung der Immobilie als Alternative?
Die eigene Immobilie als Rentnerersatz verwerten? Sie fürchten, dass sie die gesetzlich aufgegebenen energetischen Sanierungen wirtschaftlich nicht bewältigen können? Sie machen sich Sorgen, dass im Alter Ihre Rente nicht reicht? Sie sind gar auf Witwer- oder Witwenrente angewiesen, die im Niveau noch einmal deutlich geringer ist? Sie möchten das Haus seniorengerecht umbauen und es fehlt Ihnen das Geld dafür? Sie rechnen mit einem Pflegebedarf im Alter, dessen Befriedigung eingekauft werden muss und Geld kostet, weil Sie selbst nicht mehr imstande sind, sich selbst oder Ihren Partner zu pflegen? Sie machen sich Sorgen, wer anfallende hohe Kosten eines notwendig werdenden Lebensabends im Altenpflegeheim bezahlen soll? Sie haben gehört, dass dafür Ihre Kinder im Rahmen des Elternunterhalts aufkommen müssen und wollen dies unbedingt vermeiden? Ihre Baukredite sind noch nicht vollständig getilgt, auf Ihrem Haus lasten deshalb noch Grundpfandrechte? Anschluss- und Umschuldungskredite bekommen Sie aufgrund Ihres Lebensalters nicht mehr oder nur noch zu stark verschlechterten Konditionen?
Sie wissen letztendlich nicht, wem sie Ihr Vermögen vererben sollen oder möchten Ihren Kindern oder sonstigen Angehörigen der nachfolgenden Generation der eigenen Familie zum Start ins Leben unter die Arme greifen? In all diesen Fällen werden Geschäftsmodelle angeboten, deren Ziel darin bestehen soll, die Immobilie wieder zu Geld zu machen, das dann im Rahmen der Alterssicherung eingesetzt werden kann. Beworben werden dabei die angenommenen Vorteile einer größeren finanziellen Freiheit durch höhere Liquidität und die damit einhergehende Vermeidung eigener Zukunftsängste. Doch Vorsicht: Zu verschenken hat niemand etwas, insbesondere nicht Kapitalanleger, die Ihre Immobilie erwerben möchten und dabei „mit einem guten Schnitt“ rechnen. Bedenken Sie immer die alte Volksweisheit: „Für nichts gibt der Bauer nichts“. Und: „Nichts ist so teuer, als kein Geld zu haben!“
Schauen wir uns deshalb einmal die verbreiteten Geschäftsmodelle zu einer „Verrentung“ Ihres Hauses an.
Umkehrhypothek
Kommen wir zunächst zur „Umkehrhypothek“. Die Immobilie wird nicht verkauft, sondern beliehen. Das Darlehen wird verrentet und grundbuchlich gesichert. Es kommt also monatlich zur Auszahlung einer „Zusatzrente“. Soweit die Aussage der Anbieter. Wirtschaftlich ist dies nichts anderes als ein Teil der Darlehensvaluta. Diese Auszahlungstranchen häufen sich auf. Getilgt wird während der gesamten Laufzeit des Darlehens nichts. Die Zinsbelastung wächst also immer stärker. Dieser Mechanismus verhält sich umgekehrt wie beim Annuitätendarlehen, das durch monatliche Zins- und Tilgungsleistungen sukzessive abgebaut wird. Deshalb sprechen wir von einer „Umkehrhypothek“. Schon jetzt wird klar, wie teuer diese Form einer „Verrentung“ ist. Aber weiter im Text: Die Tilgung des Darlehens einschließlich der Leistung von Zinsen und Zinseszinsen wird nach Ablauf eines bestimmten Jahreszeitraums oder auf Ihren Tod als Darlehensnehmer fällig gestellt. Ihr Erbe kann entscheiden, ob er das Darlehen tilgt, oder die Immobilie auf den Darlehensgeber überträgt. Wegen der aufgelaufenen hohen Belastung ist die zweite Alternative schon jetzt indiziert.
Also: Während der Laufzeit des Darlehens werden nach dem vorgegebenen Geschäftsmodell keine Tilgungsleistungen erbracht. Der Zins- und Zinsenszinseffekt bleibt für die volle Darlehenssumme bestehen und potenziert sich immer höher. Deshalb ist dieses Geschäft für die Geldinstitute rentabler als jede herkömmliche Baufinanzierung mit anteiliger Tilgungsleistung während der Laufzeit. Die Rechnung für das in Anspruch genommene Darlehen wird entsprechend hoch, die Rückzahlung trifft Eigentümer oder Erben umso härter. Nun liegt es aber in der Natur der Sache, dass es nicht bekannt ist, ob und wann man selbst krankheits- oder altersbedingt aus dem eigenen Haus ausziehen muss oder gar stirbt. Man muss also davon ausgehen, dass diese Zeitpunkte nicht mit dem vorher wirtschaftlich kalkulierten Endzeitpunkt des gewährten Darlehens zusammen passen. Was passiert dann? Der Hauseigentümer verliert nicht nur sein Haus, weil er das Darlehen nicht zurückzahlen kann, sondern behält aufgrund der hohen zusätzlichen Zinsbelastung erhebliche Restschulden übrig. Dann hat er gar nichts mehr – kein Eigenheim als Altersvorsorge und auch kein Geld. Ob dies den Preis einer kurzfristig erhöhten eigenen Liquidität durch Inanspruchnahme „geliehenen Geldes“ wert ist, darf bezweifelt werden.
Verrentung der Immobilie mit lebenslangem Wohnrecht, dinglich gesichert
Die Immobilie wird direkt verkauft, der Verkauf wird notariell beurkundet. Sie als Verkäufer bekommen ein dinglich im Grundbuch gesichertes Wohnrecht, müssen also nicht ausziehen und können bis zu Ihrem Lebensende wohnen bleiben. Aber: Ausgangsbasis zur Berechnung der Rentenhöhe ist der Wert des Hauses, vermindert um das kapitalisierte Wohnrecht (Wert des mietfreien Wohnens) sowie vermindert um das kapitalisierte Rentenrecht, dessen Höhe sich versicherungsmathematisch aus der angenommenen restlichen Lebenserwartung und dem Geschlecht des bisherigen Eigentümers ergibt. Schon dadurch ist klar, dass deutliche Abschläge zum eigentlichen Verkehrswert der Immobilie in Kauf genommen werden müssen. Dieser Effekt verstärkt sich, wenn Baujahr, Lage und Ausstattung des Hauses als nicht optimal bewertet werden.
Eine Variante ist die Verabredung einer Leibrente, die lebenslang gezahlt werden soll und auch an Mindestlaufzeiten von 5 oder mehr Jahren geknüpft werden kann. Stirbt dann der ehemalige Eigentümer und Rentenberechtigte früher, bekommen seine Erben noch Geld. Dabei gilt aber: Je länger die vereinbarte Laufzeit, desto höher ist die finanzielle Belastung für den rentenpflichtigen Erwerber. Das wird sich dann wieder entsprechend bei der Kapitalisierung des Rentenrechts und damit letztendlich bei der Bemessung des Hauswerts als Grundlage für das Geschäft verringernd, also für Sie als Veräußerer negativ, niederschlagen.
Auch dieses Geschäftsmodell erweist sich als Flop, wenn der Eigentümer früh stirbt oder alters- und krankheitsbedingt ausziehen muss. Der Käufer erhält in diesen Fällen das eigene hart erarbeitete Haus konkurrenzlos günstig. Die abbezahlte eigene Immobilie funktioniert dann als guter Baustein in der eigenen Altersvorsorge und Altersversorgung nicht mehr.
Variante mit Nießbrauchsrecht
Statt des Wohnungsrechts wird bisweilen auch ein lebenslanges Nießbrauchsrecht für den Veräußerer angeboten. Ehemalige Eigentümer und heutige Nießbrauchsberechtigte können dann auch vermieten und erhalten die Mieteinkünfte, wenn sie selber nicht mehr in der Lage oder willens sind, die Immobilie weiter zu nutzen, weil sie zum Beispiel in ein betreutes Wohnen oder in ein Altenpflegeheim umziehen wollen oder müssen. Der Nachteil: Aufgrund der größeren Verfügungsbefugnis des ehemaligen Eigentümers wird auch das Recht höher kapitalisiert und der Wert der Immobilie entsprechend weiter gedrückt. Hinzu kommt, dass beim Nießbrauchsberechtigten in aller Regel auch die Reparatur-, Instandhaltungs- und Modernisierungslast liegt (§ 1041 BGB). Achtung: Das gesetzliche Modell kann vertraglich modifiziert und ausgeweitet werden. Wirtschaftlich wird dann aus dem eigenen Mindererlös wieder in das Eigentum des Erwerbers, und nicht mehr ins eigene Eigentum, investiert. Die eingangs erwähnte Freiheit der weiteren Vermietung wird also teuer erkauft.
Knackpunkt Instandhaltung, Reparatur und Modernisierung
Ganz entscheidend ist also immer, wem die finanziellen Lasten von Instandhaltungsaufwendungen, Reparaturen und Modernisierungen, zu denen man auch durch ein fortgeschriebenes Energie- und Technikrecht gesetzlich verpflichtet werden kann, aufgebürdet werden. Schon aus dem bisherigen folgt: Der neue Eigentümer erwirbt die Immobilie zum absoluten Dumping-Preis mit Wertabschlägen im Verhältnis zu ihrem wirklichen Verkehrswert. Um dies noch einmal deutlich zu sagen: Muss dann der bisherige Eigentümer als Wohnberechtigter oder als Nießbrauchsberechtigter auch noch für Reparaturen, Instandhaltungen und Modernisierungen aufkommen, dann bezahlt er dies auch noch aus seinem Mindererlös und investiert damit in fremdes Vermögen, nämlich in die Immobilie als Vermögensbestandteil des Erwerbers. Dadurch verdient der Erwerber gleich mehrfach. Denn er zahlt bereits mit Abschlägen für ein unsaniertes oder unmodernisiertes Haus und erreicht im Ergebnis, dass er dann hinterher eine höherwertige sanierte und modernisierte Immobilie erworben hat.
Sale-and-Lease-Back
Dieses Modell beschreibt den Verkauf des Hauses mit anschließender Rück-Anmietung des veräußerten Objekts. Auch dieses Modell wird mit dem Effekt einer Alterssicherung ohne Notwendigkeit eines Umzugs propagiert und beworben. Häufig findet sich dazu die Aussage, dass der Verkäufer und nachmalige Mieter auch vor Eigenbedarfskündigungen des Käufers und Vermieters geschützt sei. Dies gilt natürlich so ohne weiteres nicht. Hier muss zunächst in den zugrunde liegenden Verträgen ein Kündigungsverzicht akzeptiert und ausdrücklich erklärt werden. Diese Erklärung muss im Ergebnis immer gelten, also auch gegenüber Dritten, die an dem ersten Kaufvertrag nicht beteiligt sind. Das muss so erfolgen, dass auch im Falle eines Kettenverkaufs nachfolgende Käufer an diese Klausel gebunden sind. Dies aber funktioniert nur bei entsprechender dinglicher Absicherung dieses Verzichts m Grundbuch. Sie muss also zur vertraglichen Abrede unbedingt dazu kommen. Ansonsten sind nachfolgende Erwerber nicht mehr gebunden. Sie übernehmen dann zwar das Mietverhältnis (§ 566 BGB), können im Zweifel aber nach den Kriterien des Wohnungsmietrechts kündigen. Ob der Kündigungsverzicht dann als Bestandteil des Mietvertrags weiter gelten und insoweit von den nachfolgenden Erwerbern beachtet werden muss, bleibt dann ein Streitpunkt, der sich für den Veräußerer als wirtschaftliche Unsicherheit und damit als hohes Risiko erweist.
Kombinationen mit Teilverkauf
Die beschriebenen Geschäftsmodelle werden auch kombiniert mit einem Teilverkauf der Immobilie angeboten: wie skizziert kommt es dann nicht zum Verkauf insgesamt, sondern nur eines ideellen Anteils – meist zwischen 10 – 50 Prozent. Für den verkauften Anteil werden dann Nutzungsentgelte für den wohnen bleibenden ehemaligen (Allein-)Eigentümer ausbedungen, gerne zwischen 2,5 und 3,8 Prozent des Kaufpreises pro Jahr. So fließt der Kaufpreis nicht nur zurück an den Teilerwerber, sondern er erhält auch eine Rendite auf sein investiertes Kapital; je länger die Nutzung, desto höher. Hinzu kommt: Wer trägt die Kosten für Instandhaltung, Modernisierung und Unterhaltung? Was regelt hier der angebotene Vertrag? Gibt es eine quotale Aufteilung, übernimmt der (Teil-)Käufer, oder bleiben diese Kosten beim Verkäufer, dem ehemaligen (Allein-)Eigentümer? Und wenn man den verbliebenen Anteil an der Immobilie auch noch verkaufen will, weil man alters- oder gesundheitsbedingt das Haus nicht mehr nutzen kann oder / und weiteres Kapital benötigt? Wird dann nach dem angebotenen Vertrag zusätzlich ein „Durchführungsentgelt“, auch als „Abwicklungsvergütung“ bezeichnet, fällig?
Zwischenfazit:
Bedenken Sie immer: Egal wie attraktiv eine Lösung zur „Verrentung“ der Immobilie beworben und angeboten wird, zu verschenken hat niemand etwas. Es steckt immer ein Geschäftsmodell mit entsprechender Gewinnerzielungsabsicht dahinter. Dieser Gewinn wird aus dem wirklichen Verkehrswert (arithmetisches Mittel zwischen Sach- und Ertragswert mit Berücksichtigung der Marktverhältnisse) Ihrer Immobilie im Verhältnis zum verringerten Übernahmepreis generiert. Unnötig ist es dabei zu betonen, dass es sich um Vermögen handelt, das Sie in Ihrer Lebensleistung erarbeitet oder als Lebensleistung Ihrer Vorgeneration ererbt haben! Denn das ist Ihnen natürlich bereits bewusst. Welche Folgerungen sollten aus all dem gezogen werden?
Veräußerung der Immobilie auf dem freien Markt als Alternative
Gerade jetzt in der Phase einer aktuellen Preisbeschleunigung im Immobiliensektor erzielt man im Vergleich zu den bisher vorgestellten Formen einen deutlich höheren Preis, wenn man die Immobilie selbst auf dem freien Markt veräußert, weil man sie wirtschaftlich nicht mehr halten und/oder nicht mehr bewohnen kann oder möchte. Der ohne die vorher besprochenen Abschläge erzielte Preis kann dann zum Ankauf oder zur Anmietung einer seniorengerechten Wohnung verwendet werden. Man muss nur umziehen wollen.
Immobilientausch als Alternative
Eine denkbare Alternative könnte auch ein Immobilientausch sein. Die Grundidee: Das eigene Haus wird an einen noch jüngeren interessierten Immobilienerwerber übertragen, der dafür seine Eigentumswohnung im Stadtzentrum oder zumindest in der Nähe des Ortskerns dem Hausveräußerer zur Verfügung stellt. Die Konditionen, bzw. die Verrechnung der jeweiligen Kaufpreise können auch hier ohne weiter belastende Abzüge auf der Grundlage des tatsächlichen Verkehrswertes erfolgen.
Bildung von Wohnungseigentum und Verkauf einzelner Einheiten
Gerade bei Mehrfamilienhäusern bietet sich die Aufteilung in Wohnungseigentum und der Verkauf einzelner Einheiten an, um neue Liquidität zu generieren. Das geht aber bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen (insbesondere Abgeschlossenheit einzelner neu zu bildender Sondereigentumseinheiten) auch bei kleineren Immobilien, z. B. bei selbstbewohnten 1-3 Familienhäusern.
