Mietende

„Dauerbrenner“ Renovierung und Schadensersatz

Auch mehr als zwei Jahrzehnte nach dem endgültigen „Aus“ sogenannter Endrenovierungsklauseln hört man immer wieder die mit Verve vorgetragene Meinung vieler Vermieter, eine renoviert übergebene Wohnung müsse doch auch renoviert zurückkommen. Dazu müsste man den Mieter doch verpflichten können. Renoviert hin, renoviert zurück?

Der BGH hat dieser Gleichung eine Absage erteilt. Vereinbarungen, die eine Renovierungspflicht ohne weitere Voraussetzungen an das Vertragsende knüpfen, sind unwirksam (BGH, Urteil vom 3. Juni 1998 – VIII ZR 317/97; BGH, Urt. v. 14.Mai 2003 – VIII ZR 308/02,; BGH, Urteil vom 6. April 2005 – XII ZR 308/02, jeweils juris - danach ist eine Endrenovierungsklausel unwirksam, wenn sie unabhängig davon, zu welchem Zeitpunkt die letzten Schönheitsreparaturen vorgenommen worden, zur Endrenovierung verpflichtet).

Ebenso geächtet wird die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung anteiliger Kosten für angelaufene Renovierungszeiträume bei Vertragsende (Quotenabgeltungsklausel: BGH, Urteil vom 30.5.2017 VIII ZR 31/17; BGH, Urteil vom 18.3.2015 – VIII ZR 242/13).

Die oft gehörte verblüffte Folgefrage: Soll das heißen, dass ich jetzt meine Wohnung „mit allem Dreck und Speck“ unrenoviert zurücknehmen muss? Und was ist, wenn ich Beschädigungen bei der Rücknahme der Wohnung feststelle? Vor allem: Dübellöcher - müssen sie nicht wieder unkenntlich verschlossen werden? Zugegeben: Die Entscheidungslage ist komplex. Deshalb sollen die folgenden Ausführungen betroffenen Vermietern eine erste Orientierung bei den häufigsten Praxisfragen geben und vor der Inanspruchnahme einer Einzelberatung einen „Pfad durchs Dickicht“ weisen.

Pflicht zur Vornahme von Renovierungsarbeiten bei Vertragsende

Die Verpflichtung zur Durchführung von Renovierungsarbeiten kann sich für den Mieter bei Vertragsende in vier Fällen ergeben:

  • Zuvor wurde nicht fachgerecht renoviert. Der Mieter kann zwar entscheiden, ob er selbst arbeitet oder ein Malerunternehmen beauftragt; in jedem Fall müssen die Arbeiten aber fachgerecht erledigt werden.
  • Der Mieter hat zuvor die Grenzen des Gestaltungsrechts bei den Dekorationen überschritten und will die Wohnung nun in einem „poppig bunten Zustand“ zurückgeben (KG Berlin, Urteil vom 9.6.2005 – 8 U 211/04, NZM 2005, 663 = MDR. 2006, 440 = NJW 2005, 3150).
  • Tatsächlich geht es um die Beseitigung „getarnter Sachschäden“ in der Wohnung.
  • Die Wohnung zeigt einen renovierungsbedürftigen Zustand. In diesem Fall werden die Renovierungspflichten bei Vertragsende aus einer Vereinbarung abgeleitet, die den Mieter während des laufenden Mietvertrags zur Renovierung verpflichtet (Vornahmeklausel). Sie muss nach der jeweils aktuellen Rechtsprechung wirksam sein und einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle genügen. Aber das ist ein ganz eigenes Thema.

Zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln

Aus Raumgründen hierzu nur folgendes: Besonders ab dem Jahr 2015 hat der Bundesgerichtshof an die Zulässigkeit von Vornahmeklauseln sehr scharfe Anforderungen gestellt (BGH, Urteil vom 18.3.2015 - VIII ZR 185/14). Ältere Mietverträge konnten diese Anforderungen mangels „hellseherischen Fähigkeiten“ der Vertragsgestalter natürlich noch nicht kennen und deshalb auch nicht berücksichtigen. Deswegen liegt in diesen Fällen eine Klauselunwirksamkeit nahe. Natürlich sollte sie immer durch Fachleute überprüft werden. Beispiele unwirksamer Klauseln:

  • Verpflichtung des Mieters zur Anfangsrenovierung bei Beginn des Mietverhältnisses (BGH, Urteil vom 3.6.1998 - VIII ZR 317/97), weil er dann auf seine Kosten Abnutzungen beseitigen muss, die sich vor Beginn seiner Mietzeit beim Vormieter ergeben haben,
  • Vornahmeklauseln ohne Vereinbarung eines angemessenen finanziellen Ausgleichs für den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung, weil er dann mit seiner ersten. Renovierung auch Abnutzungen beseitigt, die nicht in seine eigene Mietzeit fallen (BGH, Urteil vom 18.3.2015 - VIII ZR 185/14),
  • Fachhandwerkerklauseln, die zur Erledigung der Renovierungsarbeiten durch ein Fachunternehmen verpflichten und dem Mieter die Möglichkeit nehmen, kostengünstiger in Eigenleistung zu arbeiten (BGH, Urteil vom 9.6.2010 - VIII ZR 294/09),
  • Farbwahlklauseln, die das Gestaltungsrecht des Mieters während der Vertragslaufzeit einschränken und darüber hinaus bei Ende des Mietverhältnisses verpflichten, nur „in weiß“ zu streichen (BGH, Urteil vom 18.6.2008 - VIII ZR 224/07; BGH, Beschluss vom 14.12.2010 - VIII ZR 198/10). Ihm muss die Möglichkeit bleiben, die Wohnung „hell neutral gestrichen“ zurückzugeben; und zwar so, dass sie dem Geschmacksempfinden potentieller Mietinteressenten entspricht und deshalb in diesem Zustand auch weitervermietet werden kann.

Heute noch wirksame Vornahmeklauseln müssen mindestens die folgenden Voraussetzungen erfüllen:

  • Vereinbarung eines angemessenen finanziellen Ausgleichs (Streitfrage: wie viel ist das?) bei Übertragung der Renovierungsverpflichtung auf den Mieter, wenn eine Wohnung unrenoviert oder mit Gebrauchsspuren angeboten wird (BGH, Urteil vom 18.3.2015 - VIII ZR 185/14),
  • Renovierungspflicht nur bei eingetretenem Renovierungsbedarf (anzunehmen, „wenn die Räume unansehnlich geworden sind, d. h. wenn Tapeten und Anstriche verschossen, verschmutzt, beschädigt oder rissig, Lackfarben vergilbt oder nicht unerheblich abgestoßen sind“ (so wörtlich BGH, Urteil vom 6.4.2005 - VIII ZR 192/04),
  • Vereinbarung von raumbezogenen Renovierungsfristen (momentan 5, 8 und 10 Jahre), die nur in der Regel als Orientierung dienen und nicht bei zeitlichem Ablauf isoliert eine Renovierungspflicht auslösen (starre Fristenpläne; BGH, Urteil vom 23.6.2004 - VIII ZR 361/03), sondern immer auch auf einen tatsächlich und zusätzlich eingetretenen Renovierungsbedarf für die Renovierungspflicht abstellen (weiche / flexible Fristenpläne; BGH, Urteil vom 23.6.2004 - VIII ZR 361/03; BGH, Urteil vom 22.10.2008 - VIII ZR 283/07; anderer Ansicht: LG Krefeld, Urteil vom 25.8.2021 – 2 S 26/20 –, juris, das auch flexible Fristenpläne als unwirksam verwirft).

Beschränkung auf Renovierungsmaßnahmen

Das Gesetz spricht von „Schönheitsreparaturen“ (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV). Genannt werden das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Ist vom Vermieter Teppichboden verlegt und mitvermietet worden, schuldet der Mieter im Rahmen seiner Pflicht zu Schönheitsreparaturen die Grundreinigung des Teppichs (BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 15/07). Ungeklärt ist, ob die Verpflichtung zum Streichen der Wände auch das Streichen der Sockel- und Fußleisten umfasst.

Alle anderen anfallenden Arbeiten sind keine Schönheitsreparaturen und können im Rahmen dieser Klausel auch nicht verlangt werden. So ist zum Beispiel die Verpflichtung, Fenster auch von außen zu streichen, unwirksam, weil sie den Mieter im Vergleich zu der einschränkenden gesetzlichen Formulierung, nur von innen streichen zu müssen, unangemessen benachteiligt (BGH, Urteil vom 13.1.2010 - VIII ZR 48/09).

Ein anderer Fall: Beschädigungen in der Wohnung

Die Pflicht des Mieters zum Ersatz eingetretener Beschädigungen in der Wohnung hat zunächst mit seiner etwaigen Renovierungsverpflichtung nichts zu tun. Diese Fälle bilden ein ganz eigenes Kapitel. Aber: Es muss sich zunächst einmal wirklich um Beschädigungen handeln und nicht nur um Abnutzungen, die als Folge einer vertragsgerechten Nutzung der Wohnung oder altersbedingt entstanden sind. In diesem Fallgruppen greift nämlich die Instandsetzungspflicht des Vermieters auf seine Kosten (§ 538 BGB). Als Beispiel von zurechenbaren Schäden durch vertragswidrigen Gebrauch werden angesehen:

  • Übermäßige Inanspruchnahme oder Vernachlässigung der Wohnung
  • Beschädigung durch Unachtsamkeit
  • nicht ordnungsgemäße oder nicht fachgerechte Renovierung, als Anspruch abzugrenzen vom Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen
  • nicht erforderliches oder übermäßiges Anbohren von Fliesen
  • Schäden durch vom Mieter festverklebte Teppichböden
  • Nikotinablagerungen an Tapeten, Decken und Farbflächen durch extremes Rauchen (Raucherexzess; LG Paderborn, NZM 2000, S. 710 f; LG Köln, NZM 1999, S. 456 f; a.A. LG Köln, WM 2001, S. 46), soweit sie durch Renovierungen in normalem Umfang nicht beseitigt werden können.

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Nur Verschlechterungen der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch (§ 538 BGB), für die der Mieter nicht einstehen muss, sind zum Beispiel:

  • Die normale Abnutzung eines Teppichbodens durch Laufstraßen, die durch die vertragsgemäße Nutzung entstehen oder durch Druckstellen von Möbelstücken (OLG Hamm, WuM 1992, S. 248).
  • Die normale Abnutzung eines Parketts oder eines Kunststoffbodens, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entsteht, insbesondere geringfügige Kratzer im Parkett (LG Berlin, GE 1996, S. 925) sowie geringfügige Eindrücke und Flecken eines Kunststoffbodens, nicht aber Nutzungserscheinungen, die das Abschleifen und Versiegeln eines Parketts erfordern sowie erhebliche Löcher oder Kratzer oder schließlich Wasserschäden.

    Weitere Beispiele:

    • Schadensersatzanspruch wegen teilweise tiefer und bis zu 10 cm langer Kratzspuren durch Hundekrallen (AG Koblenz, Urteil vom 20. Dezember 2013 – 162 C 939/13, NJW 2014, 1118- verneint, und LG Koblenz, Urteil vom 06. Mai 2014 – 6 S 45/14 –,NJW 2014, 2660 - bejaht),
    • Schadensersatzanspruch wegen Abdruckspuren schwerer Möbel und wegen Kratzer durch gerückte Möbel (LG Berlin, Urteil vom 10.1.2002 - 61 S 124/01, Grundeigentum Berlin 2002, 261 -wegen der Abdruckspuren verneint und wegen der gezogenen Möbel bejaht),
    • Schadensersatzanspruch wegen beschädigtem Parkett in einer Fläche von 1 m², hervorgerufen durch einen Bürosessel mit Rollen; Vertiefungen von über 3 mm und deutliche farbliche Änderungen (AG Leipzig, Urteil vom 13. Mai 2004 – 167 C 12622/03, NZM 2004, 830 - verneint wegen vertragsgemäßer Nutzung innerhalb des Gewerbemietverhältnisses; a. A. für die Mietwohnung: LG Dortmund, Urteil vom 1.3.2010 - 2 T 5/10 juris),
    • Schadensersatzanspruch wegen Kratzer und „Schmarren“ im Eingangsbereich der Wohnung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16. Oktober 2003 – I-10 U 46/03, WuM 2003, 621 - verneint),
    • Schadensersatzanspruch wegen eines beschädigten Parkettbodens durch kleinere Fremdkörper unter einer Tür (AG Ottweiler, Urteil vom 24. November 2016 – 16 C 170/15 (77)–, juris- verneint),
    • Schadensersatzanspruch wegen Eindrücken ins Parkett durch Pfennigabsätze bei der Wohnraummiete (LG Berlin, GE 1996, S. 925), nicht aber bei der Gewerbemiete (OLG Karlsruhe, Urteil vom 26. September 1996 – 11 U 13/96, WuM 1997, 211),
    • Schadensersatzanspruch wegen Wasserflecken (LG Potsdam, GE 2009, 655 - Ja).

  • Das Anbringen von Dübellöchern in Fliesenwänden oder –boden von Bad, WC oder Küche, soweit es zur Befestigung üblicher Einrichtungen in diesen Räumlichkeiten dient, insbesondere, wenn ein Bad ohne die üblichen Installationen vermietet wird (LG Berlin, GE 2002, S. 261); unter üblichen Einrichtungen versteht man z.B. Handtuch- oder Badetuchhalter sowie Seifenschalen und Spiegel. Die Anzahl der von einem Mieter angebrachten Dübellöcher in Fliesen muss sich im Üblichen und erforderlichen Umfang bewegen, nicht aber das übermäßige Anbringen von Dübellöchern in Fliesen.
  • Leichte Beschädigungen von Sanitärinstallationen wie Waschbecken und Badewannen, also geringfügige oberflächliche Absplitterungen oder altersbedingt gerissene undichte Silikonabdichtungen am Badewannenrand nach mehrjähriger Mietdauer (AG Bremen, Urteil vom 24.05.2007 – 21 C 0269/05; MietRB 2008, 262 = NZM 2008, 247; BGH, Urteil vom 20.10.2021 - IV ZR 236/20;). Verfärbte Silikonfugen durch exzessives Rauchen können zum Schadensersatz des Mieters führen (LG Koblenz, Urteil vom 27. Oktober 2005 – 14 S 76/05, ZMR 2006, 288).
  • Verfärbte Badewannen- oder Waschbeckenfugen sowie leicht verfärbte und verkalkte Duschköpfe und Duschschläuche, in Gegenden mit stark kalkhaltigem Wasser (AG Köln, WuM 1995, S. 312).
  • Mustertapeten mit floralem Muster, wenn diese farblich unaufdringlich und vom Muster her zurückhaltend gestaltet sind, nicht aber altrosafarbene intensiv gestaltete Mustertapeten (LG Berlin, Urteil vom 05.01.2007 – 65 S 224/06, NZM 2007, S. 801), nicht aber ungewöhnliche Anstriche wie eine kunterbunt renovierte Wohnung (KG, Urteil vom 09.06.2005 – 8 U 211/04, NZM 2005, S. 663); als vertragswidrig wurde auch ein poppig bunter Anstrich der Räume mit grüner, roter oder blauer Farbe (AG Burgwedel, Urteil vom 30.09.2005 – 73 C 123/05, WuM 2005, S. 771), ein roter Volltonanstrich im Schlafzimmer (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.07.2007 – 2-11 S 125/06, NJW-RR 2008, S. 24) sowie das Streichen von Türen oder Heizrohren in Violett oder Türkis (AG Landshut, 3 C 1594/07) bewertet. Ebenso soll es vertragswidrig sein, wenn die Farbe mit Schwämmen in Wischtechnik aufgebracht wurde oder sonstige ungewöhnliche Strukturen wie z.B. eine Marmorierung aufweist (AG Hamburg, 48 C 145/05). Dagegen soll das Tapezieren eines Kinderzimmers mit einer Harry-Potter-Bordüre noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs liegen, wenn der Mieter eine unrenoviert übergebene Wohnung renovieren musste (LG Berlin, 62 S 87/05). Gleiches soll für das Anbringen einer Mustertapete mit Sternchen im Kinderzimmer gelten (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.07.2007 – 2-11 S 125/06, NJW-RR 2008, S. 24).

Dann: Handelt es sich um Beschädigungen, die mit Malerarbeiten beseitigt werden, soll es doch wieder auf die Verpflichtung des Mieters zur Renovierung ankommen (BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09; BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08). Besteht sie auf der Basis einer wirksamen Vertragsklausel, kann Schadensersatz auch in Geld verlangt werden. Besteht sie nicht, kann es beim Schadensersatz nur um Maßnahmen zur Beseitigung eingetretener Schäden gehen, die zusätzlich zur normalen Malerarbeiten notwendig sind.

Speziell zur Raucherwohnung

Gerade bei Raucherwohnungen stellen sich Abgrenzungsfragen zwischen Renovierungsleistungen und Schadensersatz. Dabei ist Rauchen in „normalem Umfang“ als vertragsgemäß zu dulden. Im Zuge seiner eigenen privaten Lebensführung steht es dem Mieter frei, innerhalb der Wohnung zu rauchen. Dies ist hinzunehmen (vergleiche zum Verhältnis unter den Mietparteien im Haus (BGH, Urteil vom 16.1.2015 – V ZR 110/14, NZM 2015, 448 - Rauchen auf dem Mietshausbalkon nur nach abgestimmtem Zeitplan). Auch damit verbundene Ablagerungen von Nikotin und sonstigen Schadstoffen in der Wohnung sind damit als Teil des vertragsgemäßen Mietgebrauchs zu tolerieren (BGH, Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05, NJW 2006, S. 2915, 2917 m.w.N., dort Rn. 23 der Entscheidungsgründe). Dies gilt auch für intensives Rauchen (LG Köln, Urt. v. 19.8.1998 - 9 S 188/98, WM 1998, S. 596; AG Frankfurt/Oder, Urteil vom 13.12.2002 – 6 C 369/02, ZMR 2003, S. 848).

Nikotinablagerungen an Tapeten, Teppichböden oder sonstigen Einrichtungen der Mietsache sowie starke durch Nikotingebrauch verursachte Ausdünstungen sind nach Auffassung des BGH deshalb solange vertragsgemäß, wie sie durch normale Schönheitsreparaturmaßnahmen entfernt werden können (BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/07, NJW 2008, S. 1439; BGH, Urteil vom 28.06.2006, - VIII ZR 124/05, NJW 2006, S. 2915). Nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört es allerdings, wenn die Folgen des Rauchens nicht mehr im Rahmen normaler Schönheitsreparaturen beseitigt werden können, so z.B. dann, wenn spezielle Maßnahmen wie zum Beispiel ein Neuanstrich mit vorherigem Isolieranstrich (Nikotinsperre) erforderlich sind (LG Baden-Baden, WuM 2001, S. 603). Das wird man auch in Fällen annehmen müssen, wenn Teile der Mieträume wie z.B. Kunststofffenster so verfärbt sind, dass sie nur noch mit einem speziellen Mittel gereinigt werden können oder dass die Verfärbungen durch Reinigungen gar nicht mehr zu beseitigen sind (LG Koblenz, ZMR 2006, S. 288).

Also: Nur übermäßig intensives Rauchen des Mieters in der gemieteten Wohnung ist vertragswidrig und kann einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen (vgl. BGH, Urteil vom 18.2.2015 – VIII ZR 186/13, NZM 2015, 302 mit Verfahrensabschluss LG Düsseldorf, Urteil vom 28. September 2016 – 23 S 18/15, NZM 2016, 793; BGH, Urteil vom 28.6.2006 – VIII ZR 124/05, NZM 2006, 691). Das wird dann anzunehmen sein, wenn spezielle Maßnahmen wie zum Beispiel ein Neuanstrich mit vorherigem Isolieranstrich (Nikotinsperre) erforderlich sind (LG Baden-Baden, Urteil vom 15.6.2001 – 2 S 138/00, WuM 2001, S. 603). Das wird man auch in Fällen annehmen müssen, wenn Teile der Mieträume wie z.B. Kunststofffenster so verfärbt sind, dass sie nur noch mit einem speziellen Mittel gereinigt werden können oder dass die Verfärbungen durch Reinigungen gar nicht mehr zu beseitigen sind (LG Koblenz, Urteil vom 27.10.2005 – 14 S 76/05, ZMR 2006, S. 288 – hier Verfärbungen von Holzpaneelen und Silikonfugen).

Unterhalb dieses Levels kommt es auf eine wirksame Renovierungsverpflichtung im Mietvertrag an, auch wenn Schadensersatz mit dem Inhalt einer malermäßigen Instandsetzung geltend gemacht wird (BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09, NZM 2010, 236 = DWW 2010, 100 = NJW-RR 2010, 666 = ZMR 2010, 512; BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, NZM 2009, 313- =  NJW-RR 2009, 656 = InfoM 2009, 104; Rn. 14 der Entscheidungsgründe nach juris). Vorrangig zu prüfen ist dann, ob die Schönheitsreparaturen vor allem per Formularklausel zulässig auf den Mieter abgewälzt wurden. Ohne Vornahmeanspruch gegen den Mieter, der wegen unwirksamer Klausel nicht entstehen kann, entsteht auch kein Schadensersatzanspruch (vgl. BGH, Urteil vom 18.2.2009 – VIII ZR 166/08, NZM 2009, S. 313 = WuM 2009, S. 224, Rn. 14 nach juris). Das ist so logisch wie einleuchtend. Denn wenn der Mieter schon nicht renovieren muss, entsteht dem Vermieter auch kein Schaden, wenn die Arbeiten dann tatsächlich nicht ausgeführt werden. Zu ersetzen ist dann nur der Schaden, der über den reinen Renovierungsaufwand hinausgeht (BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, NZM 2009, 313).

Fazit: Können Rauchspuren noch mit normalen Malerarbeiten beseitigt werden, so kann Schadensersatz nicht verlangt werden. Die Anmietung eines zusätzlich eingesetzten Ozongerätes zur Absorbierung des Rauchgeruchs geht über den bloßen Renovierungsumfang hinaus. Anfallende Kosten können als Schadensersatz geltend gemacht werden. Das gilt ebenso für eine etwa notwendig gewordene Sanierung der Außenfassade im Bereich der Fenster, wenn sich an den Fensterlaibungen außen aufgrund von Kippstellungen der Fensterflügel mit der rauchgeschwängerten Zugluft Nikotinrückstände bilden konnten. Warum? Begrifflich beziehen sich die „Schönheitsreparaturen“ nur auf das Innere der Mieträume (§ 28 Abs. 4 S. 3 II. BV).

Speziell: Verschließen von Bohrlöchern / Dübellöchern

Wieder sind Schadensersatz und vertragsgemäßer Gebrauch ohne Schadensersatzfolge für den Mieter voneinander abzugrenzen, wenn Bohrlöcher / Dübellöcher gesetzt werden. Entscheidend ist,

  • wo die Bohrlöcher / Dübellöcher platziert worden sind,
  • in welcher Anzahl dies geschehen ist,
  • ob sie durch einfache Renovierungsarbeiten rückstandslos und unsichtbar entfernt werden können, und
  • ob beim Anbringen der Dübellöcher/Bohrlöcher Leitungen oder sonstige Ausstattungen und Einrichtungen der Mieträume außer den Wänden angebohrt wurden.

Dass bei dem letzten Unterpunkt Schadensersatz veranlasst ist, versteht sich von selbst (AG Witten, Urteil vom 12.4.2018 - 2 C 684/17, ZMR 2018, 679 - Gardinenhaken zum Anbringen von Plisseegardinen in den Glasleisten der Dachfenster). Können Bohrlöcher im Zuge normaler Renovierungsarbeiten unsichtbar und rückstandsfrei verschlossen werden, so ist in der Regel von einem vertragsgemäßen Gebrauch auszugehen, ohne dass Schadensersatz veranlasst ist. Es kommt dann aber auf die Anzahl der Bohrlöcher an. Auch dazu einige Voten der Gerichte:

  • Schadensersatz wegen 5 Bohrlöchern in der Decke einer Küche im Essbereich (AG Waiblingen, Urteil vom 27 9. 2012 - 13 C 1621/08, ZMR 2013, 208 - verneint wegen vertragsgemäßer Nutzung).
  • Schadensersatzanspruch wegen 14 Bohrlöchern in der Küche zur Montage einer Arbeitsplatte, durch die 14 Fliesen beschädigt worden sind (AG Rheinbach, Urteil vom 7.4.2005 - 3 C 199/04, NZM 2005, 822 - nach Auffassung des Gerichts ordnungsgemäß und damit kein Schadensersatz; nach eigener Auffassung höchst zweifelhaft).
  • Schadensersatz wegen 50 - 60 Dübellöchern im Arbeitszimmer (AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil vom 2.8.2012 - 11 C 329/11, ZMR 2013, 724)

Da in gefliesten Räumen wie zum Beispiel Bädern normale Renovierungsarbeiten nicht ausreichen, um Dübellöcher ordnungsgemäß und unsichtbar zu verschließen, sind dort Bohrungen nur erlaubt, wenn dies zum zweck- und damit vertragsgemäßen Gebrauch zwingend geboten ist, der Vermieter also nicht für eine zeitgemäße Mindestausstattung im Bad gesorgt hat. Alles, was darüber hinausgeht, ist haftungsauslösend. Zu dieser Rubrik gibt es folgende Urteile:

  • Schadensersatzanspruch wegen 6 Dübellöchern im Badezimmer zur Montage einer Duschabtrennung (AG Hannover, Urteil vom 22.8.2003 - 535 C 2521/03, juris - verneint, weil im Rahmen ordnungsgemäßer Badbenutzung geschehen),
  • Schadensersatzanspruch wegen 59 Dübellöchern in einem Badezimmer (AG Schöneberg, Urteil vom 12.3.2014 - 6 C 480/13, juris - bejaht, denn nach Auffassung des Gerichts sind in einem Bad Dübellöcher nur dann notwendig, wenn eine Leuchte, ein Handtuchhalter, ein Toilettenpapierhalter, eine Ablage, ein Spiegelschrank/Spiegel und gegebenenfalls ein Duschvorhang zu montieren sind),
  • Schadensersatzanspruch wegen 32 Dübellöchern in einem Bad (LG Hamburg, Urteil vom 17.5.2001 - 307 S 50/01, juris - verneint, da der Vermieter das Bad mit Toilette, Bidet, Waschbecken und einer Badewanne absolut minimalistisch ausgestattet hatte und der Mieter beim Einzug noch Halter für Spiegel, Spiegelkonsole, Spiegellampen, Handtuchhalter, Halter für Zahnputzgläser, für Seifenschalen, für Klopapierrollen, für Klobürste, sowie eine Duschstange und einen Haltegriff an der Badewanne montieren musste),
  • Schadensersatzanspruch wegen angebohrter 15 Fliesen, statt in die Fliesenfugen zu bohren (AG Köpenick, Urteil vom 5.10.2012 - 4 C 64/12, Grundeigentum Berlin 2012, 1639 - bejaht wegen Verletzung des Gebots möglichst schonenden Umgangs mit dem Mietobjekt).

Nun zu der Frage, ob Dübellöcher bei Vertragsende verschlossen werden müssen:

Zunächst dazu: Beschränken sich angebrachte Bohr- und Dübellöcher auf einen üblichen Umfang und lassen sie sich durch einfache Renovierungsarbeiten unsichtbar und rückstandsfrei verschließen, liegt das noch im Bereich vertragsgemäßer Nutzung, deren Spuren eigentlich der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht beseitigen muss.

Ihr Verschluss soll dann vom Mieter nach einer Auffassung nur verlangt werden können, wenn er dies im Rahmen der Schönheitsreparaturen schuldet. Ist er aber zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, weil zum Beispiel die Vertragsklausel unwirksam ist, dann soll er auch in diesem Fall angebrachte Bohrlöcher nicht beseitigen müssen (AG München, Urteil vom 18.12.2014 - 473 C 32372/13, ZMR 2014, 734 - bei 59 vorgefundenen Bohrlöchern!).

Nach der Gegenansicht soll es auf die Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters nicht ankommen. Dübellöcher sind nach dieser Auffassung also immer zu verschließen, um einen Rückgabezustand analog der Wohnungsübergabe anbieten zu können (BGH, Urt. v. 20.1.1993 – VIII ZR 10/92, DWW 1993, S. 74 ff; LG Hamburg, Urt. v. 17.5.2001 – 307 S 50/01, WM 2001, S. 359; AG Witten, Urteil vom 12.4.2018 - 2 C 684/17, IMR 2018, S. 324;:AG Rheinbach, NZM 2005, 822, 822 f; AG München, Urteil vom 18.12.2014 - 473 C 32372/13, ZMR 2014, 734; Slomian, in: Hannemann / Wegner, Münchener Anwalts Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2019, § 31 Rn. 27, S. 1143,.wonach Dübellöcher auch ohne vertragliche Regelungen zu verschließen sein sollen, wenn sie nicht erst zur Montage von Einrichtungen und Ausstattungen zur Herstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs gesetzt werden mussten; ebenso Artz / Börstinghaus, AGB in der Wohnraummiete, 2019, Rn. 297 S. 206 f, Sternel, NZM 2017, 169, 181). Ob die Dübel im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs gesetzt worden sind oder nicht, bleibt für die Pflicht zum unkenntlichen Verschluss der Bohrlöcher unbedeutend.

Wird diese Pflicht verletzt, verpflichtet dies den Mieter zum Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB (zur Behandlung von Dübellöchern und „anderen“ Bohrlöchern bei Ende des Mietverhältnisses insbesondere in der Situation der Wohnungsabnahme und im Rahmen von Renovierungsarbeiten (vgl. Specht, in: Lützenkirchen - Hrsg. - Anwaltshandbuch-Mietrecht, Teil H Rn. 335 S. 923 und Rn. 381 ff, S. 937 f).

Einer dritten Ansicht folgend soll eine Pflicht zur Beseitigung von Dübellöchern und anderen Bohrlöchern nur bestehen, wenn sie auf einem atypischen Nutzerverhalten beruhen (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 535 BGB Rn. 318 und § 538 BGB Rn. 34; LG Berlin, GE 2014, 253). Dabei wird man abgesehen von gefliesten Wänden insbesondere auf die Anzahl gesetzter Dübellöcher abzustellen haben, sowie darauf, ob die damit fixierten Einrichtungen und Ausstattungen zu einer normalen Wohnnutzung gehören.

Achtung: Kurze Verjährungsfrist beachten

Besonders hinzuweisen ist auf eine nur 6-monatige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Vornahme von Renovierungsarbeiten und auf Schadensersatz bei unterlassener Ausführung, aber auch auf Schadensersatz wegen Beschädigungen oder Verschlechterungen der Mieträume. Die Frist beginnt mit Rückgabe der Mieträume (§ 548 Abs. 1 Satz 1 BGB), nicht erst mit Vertragsende!

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen