Modernisierung

Insgesamt muss der Vermieter nach ständiger Rechtsprechung des BGH in der Mieterhöhung folgendes vortragen: 

• die Einordnung der angesetzten Kosten als reine Modernisierungskosten, die nicht wegen Erhaltungsmaßnahmen angefallen sind (§§ 559 Abs. 2, 555 a Abs. 1 BGB), also die Darlegung, inwieweit durch die baulichen Maßnahmen der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht worden ist, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirkt worden sind, 
• beim Einbau von Wärmepumpen ab dem 1.1.2024 die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 71 o GEG, 
• Vortrag des Vermieters zu den ersparten Kosten einer fälligen Instandsetzungsmaßnahme (§ 559 Abs. 2 BGB), 
• die Ausgrenzung „fiktiver Erhaltungskosten“, also der zeitanteiligen Kosten künftiger Instandhaltungen notfalls durch Schätzung einschließlich der üblichen Lebensdauer des betroffenen Bauteils und des Zeitpunkts seines Einbaus oder seiner Erneuerung, 
• bei „nur unerheblicher Nutzungsdauer“ das Verhältnis zwischen der üblichen Lebensdauer und des bisherigen Nutzungszeitraums einschließlich des Zeitpunkts seines Einbaus und seiner Erneuerung – dann ohne die Ausgrenzung fiktiver Erhaltungskosten, 
• Vortrag zur Inanspruchnahme und zum Abzug in Anspruch genommener Drittmittel (§ 559 a BGB), wenn die Modernisierungsmaßnahme damit finanziert wird – in Anspruch genommene Fördermittel für die Finanzierung reiner Erhaltungsmaßnahmen führen nicht zur Mieterhöhung und interessiert daher nicht, 
• getätigte Aufwendungen im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme, wobei es ausreichen soll, wenn der Vermieter die Beträge aus den einzelnen Gewerken und die Zuordnung zu den konkreten Modernisierungsmaßnahmen darstellt und auf die anliegenden Rechnungen Bezug nimmt; diese Einschätzung wird allerdings vom BGH nicht geteilt; hier sollen Kosten nach einzelnen Gewerken auch bei umfangreichen und komplexeren Baumaßnahmen nicht zugeordnet werden müssen; eine andere Frage ist es, ob man so aus Transparenzgründen verfährt. 

Weiter ist vorzutragen: 

• eigene Aufwendungen insbesondere in Gestalt von Baunebenkosten und Renovierungsarbeiten, die durch die Modernisierungsmaßnahme notwendig geworden sind, soweit sie vom Vermieter selbst ausgeführt oder von ihm bezahlt worden sind, und 
• eine insgesamt erläuterte Berechnung der verlangten Mieterhöhung insbesondere zur Einhaltung der greifenden gesetzlichen Kappungsgrenzen von aktuell noch 2 € bzw. 3 € pro Quadratmeter monatlich je nach Höhe der Ausgangsmiete und ab dem 01.01.2024 von 0,50 € für reine Heizungsmodernisierungen. 

Im Hinblick auf die Besonderheiten bei Mieterhöhung nach energetischen Baumaßnahmen gilt: 

• Bei vielschichtigen oder bei technisch komplexen Baumaßnahmen ist es ausreichend, wenn sie so genau beschrieben wird, dass der Mieter allein anhand dessen, wenn auch unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die Baumaßnahme als Modernisierung einzuordnen ist und die Voraussetzungen einer dadurch ausgelösten Mieterhöhung erfüllt sind (§ 559 Abs. 1 BGB). 
• Bei Baumaßnahmen zur Einsparung von Heizenergie muss die Maßnahme nur schlagwortartig bezeichnet werden, die Tatsachen ausführen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt und ihre Zuordnung zu den einzelnen Rechnungspositionen ausgewiesen sein. 
• Ein bestimmtes Maß voraussichtlich einzusparender Heizenergie muss nicht angegeben werden. Ausreichend ist, wenn sich aus den mitgeteilten Tatsachen der Schluss auf eine dauerhafte Energieeinsparung als Folge der durchgeführten Baumaßnahme ergibt. 
• Beim gebotenem Abzug von Instandsetzungskosten muss die Erklärung zeigen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen Instandhaltungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zwischen Instandsetzungskosten und Modernisierungskosten bedarf es nicht. Ausreichend ist die Angabe einer Quote. 
• Es reicht auch aus, wenn deutlich zum Ausdruck gebracht wird, dass reine Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden und deshalb keine Instandhaltungsaufwendungen abzuziehen sind. 
• Wie gesagt, diese Voraussetzungen gelten für die formelle Ordnungsmäßigkeit der Mieterhöhungserklärung. Ob ein Abzug von Instandhaltungskosten zu Unrecht oder zu Recht unterblieben ist, ist eine materiell-rechtliche Frage. Hier geht es um inhaltliche Fehler. Bei inhaltlichen Fehlern muss das Gericht in die Sachprüfung einsteigen. Das Ergebnis kann dann entweder in der Bestätigung einer wirksam abgegebenen Mieterhöhung bestehen, oder in die Erkenntnis münden, dass die Mieterhöhungserklärung 
(teil-)unwirksam ist. Bei formellen Fehlern allerdings ist die Mieterhöhungserklärung immer unwirksam, ohne dass sich das Gericht mit der Sachprüfung auseinandersetzen muss. 

Die vorstehenden Grundsätze werden insbesondere auch in ständiger Rechtsprechung vertreten vom BGH, Urteil vom 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, vom 20.07.2022 – VIII ZR 337/21, vom 20.07.2022 – VIII ZR 339/21 und mit Urteil vom 28.09.2022 – VIII ZR 336/21, vom 08.09.2022 – VIII ZR 340/21; BGH, Urteil vom 08.09.2022 – VIII ZR 344/21, vom 28.09.2022 – VIII ZR 338/21; BGH, Urteil vom 09.11.2022 – VIII ZR 316/21; BGH, Urteil vom 09.11.2022 – VIII ZR 333/21, vom 09.11.2022 – VIII ZR 335/21, vom 09.11.2022 – VIII ZR 347/21 und mit BGH, Urteil vom 23.11.2022 – VIII ZR 59/21; BGH, Urteil vom 25.01.2023 – VIII ZR 29/22.