Haus- und Grundbesitzerverein
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Wohnungsschäden

Kostenvoranschlag zur Bezifferung reicht

Endet der Mietvertrag und erhält der Vermieter die Mieträume zurück, muss er sie auf Schäden und auf andere Zustände untersuchen, die nicht den Vorgaben des Mietvertrags entsprechen. 

Häufig zeigt sich dann, dass der Mieter noch Restarbeiten vornehmen muss, wie zum Beispiel den Ausbau selbst eingebrachter Einrichtungen und verlegter Bodenbeläge, die Beseitigung von Schäden, den Verschluss von Dübellöchern, und häufig auch die Ausführung von Renovierungsarbeiten. All diese Ansprüche des Vermieters verjähren in 6 Monaten seit Rückerhalt der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB).

Unter Verjährungsgesichtspunkten sehr zeitnah sollte deshalb die schriftliche Aufforderung zur Ausführung der Arbeiten (zum Beispiel durch unkenntliches Verschließen der nach Abbau des Bücherregals sichtbaren Bohrlöcher im Wohnzimmer an der Wand gegenüber dem Fenster) an den Mieter erfolgen. Wie aus dem Beispiel ersichtlich, sollte die Beschreibung der Zustände und der daraus sich ableitenden verlangten Arbeiten so detailreich wie möglich gehalten werden. Sonst kann der Mieter einwenden, ihm sei nicht klar gewesen, was von ihm verlangt würde. Die Leistungsbeschreibung mit Aufforderung zur Erledigung ist im selben Schreiben mit einer angemessenen Frist zur Erledigung zu versehen. „Angemessen“ ist dabei einzelfallbezogen zu verstehen. Obgleich gesetzlich nicht mehr gefordert, sollte aus Gründen der Klarstellung der Hinweis aufgenommen werden, nach ergebnislosen Ablauf der gesetzten Frist werde ein Handwerksunternehmen (hier zum Beispiel ein Malerunternehmen) mit der Erledigung der aufgegebenen Arbeiten beschäftigt und die veranlasste Rechnung werde als Schadensersatz geltend gemacht. 

Erst nach Ablauf der gesetzten Frist sollte ein Handwerkerauftrag erteilt werden, nachdem der bemängelte Wohnungszustand zuvor beweisbar dokumentiert worden ist.

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Der Schaden (Rechnungsbetrag nach Ausführung der Arbeiten durch einen Handwerker) ist innerhalb der Verjährungsfrist von 6 Monaten seit Rückerhalt der Mieträume für Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mieträume (§ 548 Abs. 1 BGB) zu beziffern, um eine Aufrechenbarkeit mit eventuellen Gegenansprüchen des Mieters (zum Beispiel einen Kautionsrückzahlungsanspruch) zu gewährleisten (KG Berlin, Beschluss vom 2. Dezember 2019 – 8 U 104/17, MDR 2020, 568). Das ist eminent wichtig, weil sonst aufgrund der kurz laufenden Verjährung nicht mehr mit der Kaution verrechnet werden kann. Denn dann würde es an einer gesetzlich erforderlichen Gleichartigkeit der Forderungen, die gegeneinander verrechnet werden (§ 387 BGB), fehlen. Beziffert der Vermieter seinen Schaden nämlich innerhalb unverjährter Zeit nicht, übt er sein Wahlrecht, Schadensersatz in Geld oder durch Vornahme der Reparaturarbeiten selbst vom Mieter zu verlangen (§ 249 Abs. 2 S. 1 BGB), nicht aus. Er muss also seinen Schadensersatzanspruch gewissermaßen auf eine Geldleistung „präzisieren“. Anders ausgedrückt: Er muss in unverjährter Zeit seiner Forderung dringend „ein Preisschild anhängen“.

Gearbeitet werden kann zur Bezifferung des Schadens auch mit einem Kostenvoranschlag, auch wenn die Arbeiten noch nicht ausgeführt und die Mängelbeseitigungskosten für die unterbliebene Ausführung zum Beispiel von Schönheitsreparaturen durch den Mieter noch nicht entstanden sind (fiktiver Schadensersatz; BGH, Urteil vom 19.4.2023 - VIII ZR 280/21, juris; BGH, Hinweisbeschluss vom 10.5.2022 - VIII ZR 277/20, NZM 2022, 873 ff BGH, Beschluss vom 26.4.2022 - VIII ZR 364/20, NJW-RR 2022, 1307 Rn. 8 ff; BGH, Urteil vom 31.3.2021 - XII ZR 42/20, NJW-RR 2021, 803 Rn. 15). Das geht aber nur auf Nettobasis, also ohne Umsatzsteuer. Denn sie kann als Schadensersatz nur verlangt werden, wenn sie auch tatsächlich angefallen ist (§ 249 Abs. 2 S. 2 BGB). Dies aber ist erst bei einer erteilten Rechnung nach Ausführung der Arbeiten der Fall.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen